北京房產律師解析一起經濟適用房居住人不具備申請條件登記人起訴騰退案例

原告訴稱

趙某傑向本院提出訴訟請求：1、判令郭某萍立即從我所有的房屋內搬出；2、判令郭某萍向我支付自2014年5月15日至實際搬出之日的使用費（9.6萬元/年，暫計算至2019年6月起訴時止爲48萬元）；3、判令郭某萍承擔本案的訴訟費。

事實與理由：我於2007年9月12日依法取得一號房屋所有權（房屋性質爲經濟適用房）。2006年9月，郭某萍與我弟弟結婚，2007年9月，我與弟弟申明前述房屋暫借我弟弟、郭某萍共同居住，約定租金爲每年8萬元：我需用時，郭某萍須在合理期限內及時搬出。2014年5月，郭某萍與我弟弟分居。我弟弟搬出訴爭房屋後，我要求郭某萍立即騰退房屋，郭某萍拒不搬出，拒絕繳納房屋使用費，拒絕繳納物業費用。

2018年11月12日，郭某萍與我弟弟正式辦理了離婚手續，我當即並在隨後多次向郭某萍主張權利，要求其支付佔用期間房屋使用費並騰退房屋。現截止到起訴之日，郭某萍尚未騰退該房屋。爲維護我的合法權益，故訴至法院。

被告辯稱

郭某萍辯稱，不同意趙某傑訴訟請求。因爲涉案房屋是我所購買，本人一直在該房屋內居住。期間趙某傑未就租金事宜與本人商議，不同意支付租金。

法院查明

2007年9月12日，出賣人S公司與買受人趙某傑簽訂《北京市商品房預售合同》，購買一號房屋，房屋總價款370776元，買受人採取一次性付款方式付款。房屋性質爲經濟適用住房。2019年1月15日，趙某傑交納契稅並取得完稅證明，其於當日取得涉案房屋不動產權證書，證書登記的房屋權利性質爲劃撥/經濟適用住房。

郭某萍與趙某亮原系夫妻關係，雙方於2018年11月12日經本院調解離婚。趙某亮爲趙某傑之弟。郭某萍主張涉案房屋系郭某萍與趙某亮夫妻關係存續期間，借趙某傑之名購買經濟適用住房，郭某萍主張曾見到趙某亮與趙某傑就借名買房一事簽訂過書面協議，但未提交相應證據證明。趙某傑否認與趙某亮、郭某萍之間存在借名買房關係，亦否認就借名買房一事簽訂過書面協議。郭某萍認可在趙某傑購房時，其與趙某亮均不具備購買涉案經濟適用住房的購房資格。

就涉案購房款的支付情況，其中房款222058.97元系通過趙某傑名下卡支付，其餘款項15萬元爲趙某亮支付。郭某萍、趙某傑均申請證人出庭以證明購房款爲各自借款支付。趙某傑認可向趙某亮借款15萬元支付涉案房屋購房款，郭某萍主張該購房款爲趙某亮與其借名購房支付的購房款。

郭某萍提交趙某亮書寫的一張說明，內容爲：“07年9月購買的房屋，因當時自己不是北京戶口，購買此房必須要是北京戶口，後哥同意用其身份證購買住房，審批手續都是自己拿着哥哥的身份證跑下來的。房款總額爲379684.97元，含維修基金印花稅7626元，後裝修加傢俱大約花了8.3萬左右，房款由父親20萬，自己找朋友借了14萬，其中由自己愛人7萬。”訴訟中，趙某亮出庭作證，其認可該說明系其書寫，但主張系受郭某萍脅迫所寫，其主張與趙某傑之間並無借名買房關係。

涉案房屋交付後，一直由郭某萍及趙某亮居住使用，郭某萍與趙某亮離婚後，趙某亮搬出涉案房屋。現房屋由郭某萍居住使用。

趙某傑主張房屋租金，其稱與趙某亮有協議，趙某亮對此予以認可，郭某萍對此不予認可。截至本案訴訟前，趙某傑從未向趙某亮、郭某萍主張過房屋租金。

裁判結果

一、郭某萍於本判決生效後六十日內，從五〇一號房屋搬離；

二、駁回趙某傑的其他訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

不動產權屬證書是權利人享有不動產的物權的證明。根據涉案房屋不動產登記證書及商品房預售合同等相關文件記載，趙某傑爲不動產登記所有人。

郭某萍主張郭某萍、趙某亮與趙某傑之間就涉案房屋存在借名買房關係，對此應從以下幾方面予以分析：首先，郭某萍並未提交證據證明雙方之前存在借名買房的協議，雖趙某亮書寫說明提及借名買房一事，但自始至終，作爲相對方的趙某傑均未作出對應的意思表示，無法確認雙方之間存在借名買房協議；其次，涉案房屋性質爲經濟適用住房，該房從2007年購買時，郭某萍、趙某亮並無相應購房資格，其借名購買涉案房屋已經違反了經濟適用住房的相應管理規定；

第三，涉案房屋於2019年1月15日由趙某傑取得產權證書，至今並不具備上市交易的條件。綜上，郭某萍主張其系借名購買涉案房屋的權利人，但其未提交證據證明與趙某傑之間存在借名買房協議，其與趙某亮亦不具備購房資格，涉案房屋至今亦不具備上市交易的條件，因此依照現有證據和條件，均不足以認定郭某萍、趙某亮爲涉案房屋的實際權利人，涉案房屋權利人應按照不動產權屬證書登記記載，確認爲趙某傑。現趙某傑作爲涉案房屋所有權人起訴要求郭某萍搬離於法有據，法院予以支持。

針對涉案房屋使用費請求，雙方之間並無書面約定，而從房屋實際由郭某萍、趙某亮佔有使用長達10年時間趙某傑對此知情且未主張費用的情況，足以認定雙方之間對於房屋使用並無有償的約定，因此對於趙某傑要求郭某萍支付房屋使用費的訴訟請求法院不予支持。就郭某萍主張的其本人及趙某亮向趙某傑賬戶打款支付購房款，應爲借款等其他法律關係，就此雙方應另行解決。