執行中拍賣土地使用權應該注意什麼問題？

土地糾紛案件在民事訴訟中所佔的比例是比較高的，當債務人的權益應債權人沒有能力支付時，可以請求人民法院拍賣屬於債務人的財產，土地最為債務人的財產，也是可以進行拍賣的，在執行中拍賣土地使用權應該注意的問題有哪些?

1、及時有效的查封

不論土地使用權被抵押與否，在法院依法處置前，都應進行查封，這是執行的基礎。

所謂及時，是指在債務人尚未來得及對其土地使用權進行處分前查封。只要沒有進行訴前保全或訴訟保全，那麼，在執行程式開始就應該對已經掌握的土地使用權進行查封。否則，債務人為了逃避執行，極有可能將土地使用權出租、變賣或對其他債務進行抵押，這將造成執行上的困難甚至不能。

所謂有效含有內容具體和手續完備兩方面的內容。內容具體，就是要在裁定中寫明所查封的土地的具體方位和麵積(有地上建築物、構築物的也應註明面積和概況)，最好能在裁定中註明土地使用證編號;手續完備，是指在裁定書送達當事人的同時，要將協助執行通知書送達土地管理部門，請求依法予以協助辦理凍結過戶手續。

因為根據《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》第41條第2款、第3款的規定，對不動產的查封，“應當向有關管理機關發出協助執行通知書，要求其不得辦理查封財產的轉移過戶手續”，否則，“不得對抗其他人民法院的查封”，而且容易給債務人以可乘之機，造成惡意串通轉移資產規避執行的後果。

2、合法的評估

根據《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》第47條的規定，在對土地使用權進行拍賣前，“應當委託依法成立的資產評估機構進行價格評估”。

首先，要委託法定的評估機構。此前，由於國家未對涉案評估機構進行規範，房地產管理局、土地管理局的內部評估機構與社會其他價格中介服務機構有衝突，法院在委託評估時難以規範受託物件。國務院清理整頓經濟鑑證類社會中介機構領導小組“國清(2000)3號”檔案下發以後，國家將涉案物品價格認證工作規範在各地相應的物價局價格認證中心，並明確規定“其中涉案標的物及房地產、土地等價格，鑑證結果有關部門應予認可。”因此，物價局價格認證中心應是法院的法定委託機構，經其認定的價格才能作為拍賣或抵償債務的參考依據。

其次要將認證結果及時送達被執行人，根據國清(2000)3號檔案精神和有關法律規定，被執行人如對認定的價格有異議，可以向法院提出申請，要求該認證中心的上級認證機構進行復核。第三要注意價格認證結果的時效性，及時對土地使用權進行處分。

3、公正的拍賣

委託合法的拍賣企業是公開拍賣的前提。應根據《拍賣法》第11條、第12條的規定，對受託企業進行審查，只有符合法定條件的拍賣企業，才有資格成為受託物件;對拍賣依法進行監督是公正拍賣的保證。監督的內容應定位在對拍賣程式的審查上，法院不可能也不必對拍賣的全過程實施監督，因為根據權利義務對等的原則，拍賣企業應當對其拍賣活動的真實性、合法性負全部的法律責任。

4、有效的轉移

拍賣成交後，執行法院應及時將拍賣標的物轉移給買受人。這種轉移含有標的物的佔有和使用權證照的辦理兩方面的內容。人民法院有協助買受人合法佔有標的物的義務，必要時，可會同有關方面的力量將土地非法佔有者清除出場;人民法院有協助買受人辦理產權證照義務，拍賣成交後，買受人應立即到土地管理部門辦理產權的過戶手續，人民法院應及時作出裁定，並向土地管理部門發出協助執行通知書，請求土地管理部門依法協助辦理土地使用權的過戶手續。

由上可知，法院拍賣土地使用權時要注意的問題很多，比如要及時的對該土地進行查封，不然拍賣的程式無法順利的進行，再者，法院在進行拍賣的時候一定要公正合理，如果要委託別的機構來進行拍賣，那麼一定要選擇合法且有資質的機構才行。

這是執行拍賣的基礎，查封的前提是沒有進行訴前保全或者是說保全。在查封后，應當委託有資格的資產評估機構進行價格評估，然後進行公正的拍賣。自拍賣成交後，執行法院應當將拍賣標的物轉交給買受人。