購買商品房存在的風險有哪些
一、購買商品房存在的風險有哪些
1、宣傳虛假廣告風險
在房地產市場中,多數房地產開發企業會採取期房的形式來運作,以售“樓花”的方式進行銷售,以此獲得專案開發的建設資金,減少自己的資金壓力。由於這種形式的特殊性,存在很多不確定性,購房者多依據房地產開發企業的廣告宣傳來決定是否購買其商品房,因此,對於一個房地產開發企業來說,廣告宣傳設計如何,將直接影響著期房的銷售情況,至關重要。如今在商品房買賣中大肆虛假宣傳的現象也十分常見。
2、簽訂商品房認購書的風險
開發商往往會組織進行預訂、認購等方式,收取購房者一部分定金,與購房者簽訂認購協議,在協議中約定一些基本內容,比如房屋的面積、位置、戶型等,在取得了預售許可證後,再通過協商訂立正式的商品房買賣合同,將認購書中的主要內容固定在商品房買賣合同中。當然取得預售許可證後也可以簽署認購書,即俗稱的“大定”。
認購書並不是商品房買賣合同。一般是在訂立商品房買賣合同存在法律上的障礙時(沒有取得預售許可證)而訂立的。在簽訂認購書後,交易雙方只能依據誠實信用原則,在簽訂商品房買賣合同的條件成就後,要求對方就商品房買賣合同中的其他內容進行談判。實踐中,並不是任何情況下籤訂的認購書都是有效的。如果認購書實際上被依法認定為買賣合同,那麼在未取得預售手續時就是無效的。
3、商品房買賣合同違約風險
對於房地產開發企業來說,房屋建設過程中會有很多不確定性,延期交房或者延期辦理房屋產權證是常有的事情,如何有效的在房屋買賣合同對此違約責任的作出約定,是十分重要的。當延期交房或者延期辦理房屋產權證的情況發生時,合同並不必然導致解除。根據《民法典》的規定,此時,買受人是撤銷權人。是否選擇解除合同,權利在於買受人。商品房買賣合同中也明確約定,買受人有權要求解除合同,並應以書面形式將解除合同的要求通知出賣人,書面通知在送達出賣人時,合同才解除。也就是說,在出現逾期交房或者逾期辦理產權證書時,合同處於一個不確定的狀態,是否解除或者繼續履行,關鍵在於購房者的選擇。
二、購房者如何規避購房風險?
1、購房之後很多人都說簽訂合同時來不及看合同條款,中介在旁邊催著籤,無法一目十行的看完,如果是專業人士就知道哪個地方容易出現爭議,包括違約金等等。在購買前律師有陪購業務,買方有買方的利益,賣方有賣方的利益,把利益維護了就不容易出現糾紛了。包括出現二、三十萬的定金,以為是首期款,最後原來是定金,這就很被動了,如果存在國家政策變動又貸不到款非常被動。
2、交易過程中一定要形成書面證據,如果對方不簽收通知等函件,或者不按合同約定時間履行合同義務,那麼就向對方發一個催辦函,用郵政快件形式寄去,上面有日期註明內容,說明已經發出過書面通知。
3,發生了糾紛以後當事人自行處理沒有那麼專業,最好聘請法律專業人士。首先看合同怎麼約定,合同條款的內容前後都是有關聯關係的,包括補充條款,還有簽訂其他的書面材料都是證據,如果發生糾紛最好聘請法律專業人士處理,當事人自己往往把握得不好。
如果人們在購買房產時不夠謹慎,則將很有可能陷入開發商設定的購房陷阱,使購房者遭受一定的損失。如果您決定購買房產,就要對購房相關的風險和陷阱有所瞭解,以便及早防範。在簽訂購房合同時,要注意對購房合同的內容仔細審查,避免合同中出現對自己不利的條款。
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