購買預售商品房要注意哪些,有什麼風險
所謂預售商品房就是還在建設中的房屋,先進行出售,購買人先支付定金。但這一行為往往有一些風險,那麼購買預售商品房要注意哪些?有什麼風險呢?下面讓小編為大家介紹一下吧。
一、購買預售商品房時要注意什麼
1、開發商的開發經營資格必須合法。就是開發商必須具有《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》,並在其資質規定的業務範圍進行開發的;
2、開發建設的手續必須合法。開發專案必須取得《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》;
3、經營行為合法。現房銷售除上述條件外必須經過驗收合格,專案道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設已經完成或者已經確定完成日期,落實了拆遷安置,落實了物業管理,並且按規定向房地產管理部門驗核了《房地產開發專案手冊》;期房預售除上述條件外還必須取得《商品房預售許可證》。
4、在簽訂合同時,一是要選用國家工商行政管理局和建設部的《商品房買賣合同》(示範文字),該合同文字內容比較全,並且規範;二是注意把開發商承諾的內容寫進合同。
5、如果買的是住宅,在交房時,要向開發商索取《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》。辦房地產權證時應該注意:產權面積和合同面積是否相同,如果不同,可以根據建設部《商品房銷售管理辦法》處理,另外辦理了《房屋所有權證》後,還要辦《土地使用權證》。
二、商品房預售有哪些風險
1、交易標的不確定,購房者風險大
在商品房預售中,因在建工程的建設工期長,交易標的有許多不確定因素,因而買期房的面臨的風險比一般買現房的大得多。例如,有時開發商預收了購房者房款後,由於各種原因,致使所建專案不能繼續進行,甚至停工,給購房人造成巨大損失。有時因為種種原因,個別開發商未能按期竣工或如期交付房屋,使購房人無法按時進住或出租。有時購房人在交付了首期房價款後,個別開發商會以種種藉口提出後期的房價款要漲價,甚至要求已經付過首期房價款的要重新加價等,使購房人無所適從。
2、商品房預售合同期詐
(1)購房者簽訂商品房預售合同後,只取得一種期待權,並未真正獲得房屋所有權,因而常見開發商將一房多售,或將已售出的房屋再行抵押等合同欺詐行為。
(2)商品房預售協議除法定標準合同之外,其餘補充協議和合同附件都由開發商事先擬定好,並在售房現場簽訂,因此常有開發商利用這個機會,在補充協議和合同附件中約定不公平、不平等條款以免除其責任、加重購房者責任、排除或限制購房者主要權利等等,加之消費者法律知識欠缺,很少有能力對簽約進行討價還價,不可避免地損害到自身利益。
3、商品房預售廣告和宣傳資料具有欺詐性
開發商往往誇大其辭,將在建房屋描繪成世外桃源,以吸引更多消費者與之簽訂商品房預售合同。但當房屋竣工後,經常會出現實際交付的房屋質量、面積、環境、設施與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠的情況,這時購房者往往已支付了房價款,變得非常被動和無能為力了。當然,這種情況在最高人民法院今年4月28日公佈《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》後有了改善。這是我國第一次以司法解釋的形式對房地產銷售廣告進行了規範。
4、預售的商品房產權上有瑕疵
(1)部分產權。某些企業因效益不好,將企業自管房屋(如集資建房)以低於市場價向社會公開發售,購房者最終得到的是部分產權房屋。
(2)農村集體土地上開發經營的商品房。某些鄉村或郊區單位擅自將集體土地進行開發,或有些房地產開發公司與鄉、村合作,由鄉、村出土地,開發公司出資建造商品房向社會公開發售。購房者最終得到的“產權證書”往往是村民榮譽證或鄉里自制的房屋產權證書。
-
簽訂居間合同後違約要支付違約金嗎?
律師解答:需要。律師解析:需要。與居間人簽訂合同之後,表明你已經有意向與居間人合作。居間合同也是具有法律效力的,在簽訂居間合同後違約是需要向居間人支付違約金的。如果在合同終止前違約,則需要像居間人按照合同約定的那樣賠償違約金。因此,簽訂居間合同後違約也...
-
二手房買賣要進行公證嗎
律師解析:二手房買賣不需要進行公證。二手房買賣是民事法律行為,雙方主體適格、意思表示真實一致以及不違反國家法律法規及社會公共利益即被認為有效。通過公證具有更強的證據力,但並不是公證賦予其法律效力。公證是公證機構根據自然人、法人或者其他組織的申請,依...
-
預購合同定金可以退嗎?
律師解答:一般不可以。律師解析:一般不可以退回。特殊能退情形:1、如果是因為合同條款達不成一致意見,購房者要求退房,開發商/賣家一般會直接將定金退給購房者。2、新房開發商在售房時“五證”不全。3、認購書或購房合同中,對於退定金的條件有約定的話,只要情況符合退...
-
新買的房屋漏水怎樣處理
律師解析:新買的房屋漏水購房者可以要求開發商承擔修復責任。如果開發商拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,購房者可以直接起訴開發商,要求其承擔修復義務。在正常使用條件下,建設工程的最低保修期限為:(一)基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程,為設...