怎樣約定二手房買賣中的違約金
在所有的房產交易中,二手房買賣是很容易出現違約糾紛的一種,因此,房屋出賣人和購買人會在簽訂房屋買賣合同的時候,一般會約定違約金。那怎樣約定二手房買賣中的違約金,也就是說,二手房買賣違約金如何約定呢?如果你不清楚的話,可以跟隨本站小編一起在下文中進行了解。
一、怎樣約定二手房買賣中的違約金
在房屋買賣活動中,有些違約導致合同不能履行,有些問題不足以導致合同無法履行,但是影響了一方的權益,至少給對方造成日期的延誤。從合同約定的角度講,應該對合同履行的所有細節進行約定,並約定出現某種違約的處理方式及違約責任的承擔方式。
按英美法的分類,違約分為根本違約與一般違約,根本違約指雙方簽訂合同的目的不能實現,比如買方簽訂合同後放棄購買房屋或賣方簽訂合同後不售房屋,都屬於根本違約。一般違約指在合同履行的過程當中,違反了合同的約定,但不足以影響合同的目的,比如比合同約定的付款時間遲付了3天,比如比合同約定的交房時間晚交了7天,這類情況都屬於一般違約。
對於根本違約可這樣約定:本合同簽訂後,如甲方不出售該房屋,則乙方有權解除合同或依據本合同請求法院強制履行;若乙方解除合同的,甲方應向乙方支付總房款20%的違約金。“不出售房屋”是指甲方主觀不出售該房屋或以實際行動表示不出售該房屋,如將房屋售與他人、不協助乙方辦理過戶手續超過一個月或拒絕交付房屋超過一個月的。本合同簽訂後,如乙方不購買該房屋,則甲方有權解除合同或依據本合同請求法院強制履行,若甲方解除合同的,乙方應向甲方支付總房款20%的違約金。“不購買房屋”是指乙方主觀不購買該房屋或以實際行動表示不購買該房屋,如拒絕辦理產權過戶登記、在具備公證提存條件後不辦理公證提存手續、不支付購房款,以貸款方式支付房款的不辦理貸款手續。
二、二手房買賣違約金如何約定
有些合同買賣雙方在簽訂合同時是附生效條件的,但在合同生效前,買賣雙方可能已經履行了一部分合同義務,對這種情況在合同中可這樣約定:本合同生效前若甲方違反本合同約定的,甲方應雙倍向乙方返還定金。若本合同生效後甲方違反本合同約定的,乙方有權單方解除合同,並要求甲方支付總房款20%的違約金;若乙方選擇繼續履行合同的,甲方應繼續履行合同並向乙方支付總房款10%的違約金。本合同生效前若乙方違反本合同約定的,甲方有權沒收乙方支付的購房定金。若本合同生效後乙方違反本合同約定的,甲方有權單方解除合同,並要求乙方支付總房款20%的違約金;若甲方選擇繼續履行合同的,乙方應繼續履行合同並向甲方支付總房款10%的違約金。
合同中的一般違約行為可以參照根本違約約定的違約金的數額遞減,比如約定總房價款1%-5%的違約金,再比如對於延期付款或延期交房可以按照總房價款的每日萬分之3承擔違約責任,直至符合合同約定的條件為止。
希望對您能有一定的幫助。在二手房交易中,由於經常會發生違約現象,違約金作為一種承擔違約責任的方式,經常會被寫進合同。無論對於房屋出賣人,還是購房人,都不能任意約定違約金。在約定違約金時,紀要符合法律的規定,也要符合自己的利益要求。如果您還有什麼不明白的地方,建議您諮詢房產律師。
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