法律規定有哪些二手房不能買賣
一、有哪些二手房不能買賣
依照法律法規的規定,以下情形下的二手房不能進行買賣:
1、未依法取得房屋所有權證的房屋;
2、只取得使用權的房屋,如房屋管理局直管公房;
3、鑑定為危房的房屋;
4、以標準價購買,尚未按成本價補足剩餘價款,向全產權過渡的房屋;
5、在農村集體土地上興建的房屋;
6、已經被列入拆遷公告範圍的房屋;
7、所有權共有的房屋,其他共有人不同意出售的房屋;
8、所有權有糾紛的房屋;
9、已經抵押,並且未經抵押人書面同意的房屋;
10、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋;
11、房屋已出租他人,出賣人未按規定通知承租人,侵害承租人優先購買權等權益的;
12、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
二、二手房買賣需要注意哪些問題?
(一)房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證,沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣,即使現在沒有將來辦理取得後,房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行二手房交易。
(二)房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產,買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
(三)交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時,存在物上負擔,即還被別人租賃。如果買受人只看房產證,只注重過戶手續,而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。
因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”,也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視,也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
(四)土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質,看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限,如果一個房屋的土地使用權僅有40年,房主已使用十多年,對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時,就有點不划算。
(五)物業費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時,其物業管理費,電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠,且已欠下數目不小的費用,買受人不知情購買了此房屋,所有費用買受人有可能要全部承擔。
(六)合同約定是否明確
二手房交易的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面,但對於一些細節問題還應約定清楚,如:合同主體、交易方式、權利保證、房屋價款、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。
二手房的買賣常見於一些私人之間,這裡二手房可能是已經裝修並且使用過一段時間的房屋,也有可能還是清水房,購買之後還要再進行裝修的。現在,大部分在出售二手房或者購買二手房的時候,其實都是會委託房產中介提供服務,而房產中介在中間也是起到了一個居間的作用,也可以說是為二手房的交易提供擔保,這樣也才會讓買賣雙方更放心一些。
-
房東不讓轉租還是轉租怎麼辦
房屋轉租,需要承租人與房東事先有約定,或者徵得了房東同意,否則轉租合同是可以撤銷的。出租人知道或應當知道承租人轉租的,應當在六個月內提出異議,出租人以承租人未經其同意擅自轉租為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的,應予支援。《民法典》第七百五十三條,承租...
-
二手房抵押貸款最長年限
一、二手房抵押貸款最長年限二手房貸款年限最長不超過30年,並且貸款時間與借款人年齡之和不超過65年。除此之外,還有以下因素影響貸款時間:1、土地使用年限:土地使用年限和房齡不同,它是從開發商拿地時開始算起,而且房齡通常小於土地使用年限。目前很多銀行要求貸款...
-
民法典規定二手房黑白合同的效力該怎麼確定
律師解析:一般視具體情況而定。在購買二手房時,一定要謹慎對待二手房黑白合同。如果發生二手房黑白合同糾紛,在合同效力認定上,是比較難的。一般認定白合同中關於價款的部分無效,其他部分仍然有效;黑合同一般認定是雙方真實意思的表示,認定有效。法律依據:《民法典》第...
-
辦二手房產證需要哪些材料
辦二手房產證需要的材料:1、申請人身份證明。2、房地產轉移登記申請表。買方需要的材料:身份證原件及身份證影印件一份、戶口本及影印件,如果是單身的話,去市民政局開單身證明。賣方需要的材料:身份證原件及身份證影印件一份。如果是已婚的話需要結婚證原件及影印件...