開發商實際交付房屋層高與合同約定層高明顯不一致，如何處理？

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本文章系山東青凱律師事務所副主任——文堯律師，根據辦案經驗精心編寫的原創文章，轉載請註明出處！

在房產糾紛案件中，經常有開發商實際交付的房屋層高與合同約定房屋層高明顯不一致的情況，那麼在這種情況之下，業主可以怎樣進行維權呢？

若您遇到了開發商實際交付的房屋與合同約定房屋層高明顯不一致的問題，文堯律師在本文中給大家提供兩種維權方式供大家借鑑：

其一、業主可以起訴開發商要求開發商賠償因房屋層高明顯不符合合同約定，而給業主造成的損失；

其二，業主可以起訴開發商要求退房，即要求解除購房合同及相應的按揭貸款合同，要求開發商返還已付購房款及利息、賠償已還貸款本金及利息、由開發商向銀行償還剩餘貸款（即購房者無需再向銀行歸還貸款）等。

一、房屋的層高如何計算？房屋的淨高是什麼意思？

1、特別注意事項：

購房者在在遇到房屋實際層高與合同約定層高不一致的情況時，應首先認真看看合同中究竟是約定的淨高高度，還是層高高度。其次，因為開發商在建設時，所使用的樓板厚度和其他房屋建材的不同，所以無論是購房者自行測量，還是有關機構專業的測量，都會和合同約定的高度存在一定的測量誤差，只要在合理範圍內就是可理解的。但是如果明顯超過了合理範圍，那麼開發商就是屬於違約的，購房者就可以依法維權。

2、何為房屋層高

通過上圖可以一目瞭然，房子層高通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。中華人民共和國住房和城鄉建設部、國家質量監督檢驗檢疫總局聯合釋出的《住宅設計規範》（GB50096-2011）規定，住宅層高宜為2.80米。

3、何為房屋淨高

住宅的樓層淨高，指樓面或地面至上部樓板底面之間的最小垂直距離。 可理解為：下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離，樓層淨高和層高的關係可以用公式來表示：

淨高=層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫淨高。

4、層高與淨高的關係

淨高和層高的關係可以用公式表示為“淨高=層高—樓板厚度”，即層高和樓板厚度的差叫淨高。

二、若開發商實際交付的房屋與合同約定房屋層高明顯不一致，業主可以起訴開發商要求賠償損失。

1、關於賠償數額問題

如果業主與開發商簽訂的合同沒有對層高不足導致違約如何處理問題進行約定，那麼在司法實踐中，一般可以先根據房屋體積減少的比例乘以總房款，計算出因房屋體積減少而造成的房款損失數額。但是，由於房屋買賣合同基本上都是約定的按照面積計算房屋的銷售價格，而並非按照房屋體積來計算銷售價格，因此法院一般來講並不會直接按照該數額來認定開發商應該向業主賠償的損失金額，由於層高減少在一定程度上會影響購房人主觀上的使用及居住感受，從公平和誠實信用的原則，開發商的行為存在履行瑕疵，因此法院一般會參照前述金額，酌情確定損失的具體金額，較為主流的裁判觀點是按照上述金額的30%確定開發商應賠償的損失金額。

2、相關法律依據

《中華人民共和國民法典》第五百七十七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

三、若開發商實際交付的房屋與合同約定房屋層高明顯不一致，業主也可以起訴開發商要求退房，即要求解除購房合同及相應的按揭貸款合同，要求開發商向購房者返還已付購房款及利息、賠償購房者已向銀行歸還的貸款本金及利息、由開發商向銀行償還剩餘貸款（即購房者無需再向銀行歸還貸款）等。

1、業主可以不能實現合同目的為由提起訴訟。

合同的目的是指合同雙方當事人通過合同的訂立和履行，期望最終得到的物品、結果或者達到的狀態。合同目的通常表現為一種經濟利益。關於合同目的的確定，應當結合合同約定的具體內容，以及合同相對方訂立合同時所要達到的預期效果進行綜合認定。

開發商實際交付的房屋層高與合同約定房屋層高不一致的行為，既違背了商事交易中的等價有償原則，又嚴重違反民事主體從事民事活動所應遵循的誠實信用原則，由此導致購房者通過訂立合同所要預期達到的合同目的不能實現。因此購房者有權要求退房，即要求解除購房合同及相應的按揭貸款合同，要求開發商返還購房者已付購房款及利息、賠償購房者已經向銀行歸還的貸款本金及利息、由開發商向銀行償還剩餘貸款等，即購房者無需再向貸款銀行歸還貸款。

2、法律依據

（1）《中華人民共和國民法典》

第七條：民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。

第五百六十三條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。

（2）《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第二十條因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支援。

第二十一條第二款：商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。