執行買賣不破租賃的限制情況有哪些?
一、執行買賣不破租賃的限制情況有哪些?
1、在不動產抵押權之上設定的租賃關係的限制適用
最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定:“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現後,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。”即在抵押權之上設定的租賃關係限制適用該原則。司法解釋做出如此規定的原因在於:雖然對於承租人享有的承租權,古今立法者的態度經過了從“買賣擊破租賃”到 “買賣擊不破租賃”的變遷,逐步體現出一種租賃權物權化的趨勢,但是,法律對租賃權效力的特殊規定只是強化了債權的效力,從而達到對租賃人權利保護的目的,但租賃權的性質不因此而改變。在將房屋抵押後再出租的情況下,仍然適用 “先物權優於後債權”。
2、破產財產處理過程中的限制適用
破產企業的房屋建築作為破產財產,必然要進行拍賣或變賣,所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬於破產財產,其權屬同樣會發生變化。在破產案件中,對於破產企業以其所有的房屋建築物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的,在破產財產處理過程中,一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在於:
(1)若適用該原則,那麼租賃合同繼續有效,將導致租賃債權的實現或清償不僅優先於第一順序的破產企業結欠職工工資和勞動保險費用及第二順序的破產企業結欠税款,而且優先於同為第三順序的其他破產債權,甚至這一租賃債權將會得到完全實現或全額清償,這有悖於破產法的基本制度和分配原則,亦違反了公平公正的民法基本原則;
(2)在許多破產案件中,特別是國有或集體企業破產案件中,將房屋建築物結合破產企業的土地使用權作為整體轉讓進行變現的情形較多。若適用該原則,那麼租賃合同繼續有效,購買人可能會考慮自己購買的土地因附着有租賃關係,不利於自己的開發利用,由此影響破產財產的變現。
二、 買賣不破租賃的司法解釋
買賣不破租賃即在租賃關係存續期間,即使所有權人將租賃物讓與他人,對租賃關係也不產生任何影響,買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條,私有房屋在租賃期內,因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的,原合同對租賃人和新房主繼續有效。
對於買賣不破租賃原則的適用情況,應當在產權轉讓時,由原業主、租賃方、受讓方進行協商溝通,特別是對於租賃合同的繼續履行情況進行認定,為避免在後期出現矛盾和糾紛,應當達成一致意見,但涉及到上述限制買賣不破租賃原則適用的情況,應當進行合法的處理。
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