賣方延期交房可以解除合同嗎
在房地產市場上,有不少的開發商都會依仗自己的強勢地位,不依購房合同辦事,甚至是常常會出現延期交房的情況。那麼,賣方延期交房可以解除合同嗎?對此,本站小編整理了相關資料,馬上爲你做詳細解答。
一、賣方延期交房可以解除合同嗎
當事人一方遲延履行主要債務,經催告後在合理期限內仍未履行的,對方可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對“合理期限”進行了明確,該解釋規定,出賣人遲延交付房屋,經催告後在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支援,但當事人另有約定的除外。該解釋又規定,法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告後,解除權行使的合理期限爲三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。
以上法律規定的含義有三點:
(一)購房人如欲解除合同,應當先進行催告。
(二)經催告後過了三個月,開發商仍然沒有交房的,購房者取得合同解除權。就是說購房者解除合同的條件是第一開發商延遲交房;第二經過催告;第三催告後滿三個月仍未交房。
(三)購房者合同解除權的有效期是從催告日起三個月後開始,一年後結束,即解除權的有效期爲一年。在此一年內都可以隨時通知開發商解除合同,超過一年期限,則永久性地喪失瞭解除權(當然以其它理由如嚴重質量問題而解除合同的除外)。並且,如果在購房者取得解除權後,開發商有催告購房者行使解除權的,則解除權的有效期縮短爲三個月。
以上規定中,兩個催告和兩個三個月的規定應當區分清楚,一爲購房者催告開發商交房,一爲開發商催告購房者行使解除權;一爲購房者催告後經過三個月取得解除權,一爲開發商催告後購房者的解除權有效期縮短爲三個月。
鑑於以上的規定,在開發商延遲交房時,不管購房者是不是真的準備解除合同,都應當在開發商延遲交房後立即發函催告,一是在開發商遲遲不能交付房屋時採取的一個應對舉措;二是催告後可解除合同對開發商也是一種壓力。
催告最好以快遞等可保留憑證的方式進行。在沒有催告的情況下,開發商長期拖延,是否可以解除合同?依合同法和司法解釋的規定,應當是不可以的,催告是解除合同的前提條件。
法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告後,解除權行使的合理期限爲三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;延期不行使的,解除權消滅。
二、遇到延期交房能解除合同嗎
按照《合同法》的有關規定,出賣人延期交付房屋的,應當支付違約金或者賠償損失。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
如果合同中約定的延期交房的違約金較高,發生糾紛訴諸司法後,開發商以約定的違約金過高爲由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%爲標準適當減少;如果合同中約定的延期交房的違約金過低,購房者可以請求增加,法院會支援以違約造成的實際損失確定違約金數額。
綜上,賣方延期交房可以解除合同。但此時對解除合同的條件也是進行了限制的。而實踐中,有的購房者在面對賣方延期交房的時候,卻不知道應該如何維護自身的合法權益。這樣顯然是對自己不利的。此時,建議可以先諮詢一下專業的律師,瞭解怎麼維權纔好。
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