买卖不破租赁可以违约解除吗?
一、买卖不破租赁可以违约解除吗?
是可以的,但是违约方要支付赔偿。在一般情况下,合同具有相对性,但是买卖不破租赁是合同相对性原则的例外。当出租人当房屋卖给第三人的话,承租人是可以适用买卖不破租赁原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。双方协商不成,可诉讼处理。
所以,承租人与房东应提前协商好一旦房屋出现买卖应如何处理租赁关系,并在合同中约定清楚双方的责任和义务、违约赔偿等;购房者在购买二手房时,也应该了解清楚房屋目前的租赁情况等信息,在充分协商的基础上订立房屋买卖合同。
二、哪些情况不用采取买卖不破租赁?
1、先抵押后租赁,且抵押权已经登记的房屋,不适用该原则。
抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。
2、先查封后租赁的房屋,不能适用该原则。
查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,房屋被查封后,其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。因此,其所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效。房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能适用“买卖不破租赁”原则。
3、属于破产财产的房屋,不适用该原则。
租赁合同在破产程序中是否可以继续履行,应当按照企业破产法的规定处理。而破产程序的特点之一,就是可以使未到期的债权视为已到期,也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。因此,租赁合同在破产程序中,存在终止履行的可能。由此判断,如果破产财产变更所有权人,则更不能适用“买卖不破租赁”原则。
综上所述,在买卖不破租赁的约束下,租客可以继续使用房屋,解除合同分为正常解除和违约解除。一旦新房东解约解除,将房子回收的,要给租客一笔违约金赔偿。之前合同中有定金的,则补偿双倍定金。当然,租客如果之后拖欠租金不给的,房东有权解除。
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