集體土地上的住宅房屋拆遷補償方式

集體土地上的住宅房屋拆遷補償方式

   在徵地拆遷過程中，對於集體土地上的房屋的補償方式有哪些呢?對此我國暫時還沒有專門的法規來對其進行規定，但可以適用《中華人民共和國土地法》或參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》的相關規定。

　　具體來説，具有如下幾種補償方式：

　　一、貨幣補償

　　貨幣補償金額包括被拆遷集體土地住宅房屋補償價和宅基地土地所有權區位補償價。

　　計算公式為：

　　（1）被拆遷集體土地住宅房屋補償價=被拆遷集體土地住宅房屋補償單價×被拆遷居住房屋建築面積。

　　被拆遷人在同一拆遷範圍內有多處集體土地住宅房屋的，應區分房屋結構、等級分別計算合併補償。

　　（2）宅基地所有權區位補償價=宅基地綜合補償單價×核定的宅基地土地補償面積。

　　注：未超過批准使用期限的臨時建設房屋，按照重置成新價和剩餘使用期限予以補償，不給予宅基地土地所有權區位補償價。集體土地住宅房屋補償單價、宅基地土地所有權區位補償單價由市國土房管局根據當地政府國民經濟發展水平、當地政府國有土地所有權基準地價、房地產市場變化情況予以適當調整，經市人民政府批准後定期公佈。

　　二、產權調換

　　1、被拆遷人的安置面積核定標準：

　　2、被拆除房屋的批准建築面積低於（25-30）平方米/人的，按人均（25-30）平方米核定；

　　3、在（25～60）平方米/人之間的，按批准的建築面積核定；

　　4、超過60平方米/人的，按人均60平方米核定。

　　5、2人以下（含2人）的户，按2人核定；已婚並達到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。

　　被拆遷人在同一拆遷範圍內有多處集體土地住宅房屋的，應合併計算房屋建築面積。

　　三、農民自建

　　實行農民自建，應符合土地利用總體規劃、城市規劃和村鎮規劃，並按相關規定進行建設。

　　（一）本村集體經濟組織尚有宅基地，可以安排宅基地給被拆遷人自建住宅或由村集體經濟組織統一建設住宅。

　　1、如由被拆遷人自建，拆遷人對被拆遷人按照被拆遷集體土地住宅房屋補償價給予補償，對集體經濟組織按照宅基地土地所有權區位補償價給予補償。

　　2、如由村集體經濟組織統一建設住宅，拆遷人按本規定第九條的有關規定給予村集體經濟組織補償，由村集體經濟組織將建成的安置房分配給被拆遷人。

　　（二）本村集體經濟組織尚有農用地，可轉為非農建設用地供村集體經濟組織統一建設安置住宅的，由拆遷人依法辦理集體土地徵收、農用地轉建設用地等手續和支付相關費用，對村集體經濟組織按照被拆遷集體土地住宅房屋補償價給予補償。

　　臨時安置補助費計算標準：

　　一、搬遷補助費

　　（含電話、有線電視、空調、水錶、電錶、家電傢俬等搬遷涉及的一切搬遷費用）

　　拆遷人對在規定時間內簽訂拆遷補償安置協議並完成搬遷的被拆遷人，本村户籍人口每户可享受搬遷補助費；非本村户籍人口，但有祖屋在拆遷區域的被拆遷人每户可享受拆遷補助費；超過規定期限仍拒不搬遷的，拆遷人將申請依法強制拆遷，並不給予搬遷補助費和獎勵。

　　二、臨時安置補助費

　　（1）（被徵用地塊需安置人數×補償倍數）>15時

　　總安置費=該被徵地塊前三年平均年產值×15

　　（2）（被徵用地塊需安置人數×補償倍數）<15時

　　總安置費=該被徵地塊前三年平均年產值×補償倍數×被徵地塊需安置人數

　　三、地上附屬物的拆遷和青苗補助費補償

　　土地拆遷補償=土地種類×畝產量×該類土地補償標準

　　土地種類：土地種類、稻田、專業菜地、魚塘、旱地、果園、茶園、水塘、渠、壩等

　　青苗補助費=果樹種類補償×青苗生產期標準×果園面積

　　果樹種類：油茶、油桐、苗木、花卉、藥、材桃、李、梅、橙、板栗、奈李、柚、葡萄、核桃等其他果樹

　　林木種類：杉樹、國外鬆、樟、梓、楠、稠、馬尾松、泡桐、其他喬木、其他樹木及竹類

　　青苗生產期標準：果樹類按栽種年限劃分；林木類按樹苗高度和胸徑來劃分。

　　附：水池、糞池、井、排水溝、曬坪、擋土牆護坡、圍牆、水渠、墳地等按省、自治區、直轄市規定，一般按市場價格進行補償。種類劃分與各類補償標準由省、自治區、直轄市物價局定價。

　　律師點評：

　　以下情形，被拆遷集體土地住宅房屋按房屋補償價給予補償，不再提供安置房或者另行安排宅基地：

　　（一）被拆遷人除被拆除的集體土地住宅房屋外，尚有其他集體土地住宅房屋，且其他集體土地住宅房屋達到人均建築面積40平方米的。

　　（二）拆遷非本村籍的外來人員的居住房屋。