出租的房屋糾紛和解協議應該怎麼寫
一、出租的房屋糾紛和解協議應該怎麼寫
1、債權債務的約定要具體,一般不要使用“情債兩消”這類字眼。這種表述,徒增加爭議。
2、最好有一個兜底條款:和解協議履行後,所有的債權、債務關係清結,當事人不得提出他項要求。——否則未約定的部分,當事人還可能再請求支付,已有的判例,説明法官會支持當事人的這種請求,這就使約定和解協議的意義降低。“當事人不得提出他項要求”,未必能約束當事人,但實踐證明,這種約定還是很有用的。
3、和解協議與有爭議的法律關係(基礎法律關係的基礎法律關係包括法定法律關係和意定法律關係。最常見的是侵權責任法律關係和違約責任法律關係)的效力聯繫,最好在和解協議中作出明確的説明,以減少不必要的爭議。如寫明和解協議在何時生效、在何時解除等。
4、有擔保的和解協議,應濃彩重墨地説明擔保與和解協議的關係。比如説,應當在和解協議中寫清楚:和解協議債務人不履行和解協議的,由保證人代為履行(金錢債務與非金錢債務的代為履行)。也就是説,當和解協議的債務人不履行和解協議的時候,由擔保人代為履行或者承擔其他擔保責任,而不是回到原法律關係。
二、房屋租賃的法律效力有哪些
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見後,租賃合同就成立了。成立後的房屋租賃合同有無法律效力,主要從下面四個方面進行審查。
(一) 合同主體是否符合規定,即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人,或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。
(二) 房屋是否為法律法規禁止出租。只要法律法規不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根據規定,有下列情形之一的房屋不得出租:
(1)未依法取得房屋所有權證的;
(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)權屬有爭議的;
(5)屬於違法建築的;
(6)不符合安全標準的;
(7)已抵押,未經抵押權人同意的;
(8)不符合公安、環保、衞生等主管部門有關規定的;
(9)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
(三) 房屋租賃合同的內容是否合法。在實踐中,有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來説,這種約定因滯納金過高有失公平,屬於可撤銷條款。還有一種常見的情形是,有人用租來的房屋進行違法犯罪活動,若屬實,則在出租人明知或應當知道的情況下,這樣的租賃合同均是無效的,不受國家法律保護,租金依法沒收。
(四) 是否進行過登記備案。《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規均規定,租賃當事人應向房產管理部門辦理登記備案手續。在實踐中,對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點,一種認為合同是無效的,另一種認為租賃合同仍然有效,但不具有對抗第三人的效力。
出租人和承租人在辦理這類出租時,應積極地按照法律規定進行辦理。簽訂這類租房協議,對房屋的面積、位置、身份信息、房屋出租時的禁忌進行説明,確保產生糾紛時,應按照法律規定和合同規定進行辦理,保護自身的合法權益。
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