如何認定“一房二賣”中兩個合同的效力
1、出賣人先後與兩個不同的買受人訂立合同後,對後買受人履行了合同義務,辦理了房產過户登記手續的情形。
在該情形下,兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在後的合同已經履行完畢,該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。此時,前後兩個買受人享有的請求權性質是不同的:後買受人因其債權已得到滿足,已經是該房屋的所有權人,故其享有的是該房屋所有權上產生的物權請求權。
2、出賣人將房屋售與前買受人並辦理了產權過户登記之後,又與後買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同。
此時,由於房屋產權已經過户,出賣人已非房屋所有權人。出賣人系出賣他人之物。關於無權處分制度,無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的,該合同有效。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
3、兩次買賣均未完成過户登記的處理。
在兩次買賣均未辦理過户登記的情形下,房屋所有權仍為出賣人享有,而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權。基於先後買賣合同而生的此二重債權,系處於平等地位,並無位序關係,故前買受人及後買受人均得隨時向出賣人請求履行債務。
【法律依據】
《民法典》第三百一十一條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:
(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意;
(二)以合理的價格轉讓;
(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。
當事人善意取得其他物權的,參照適用前兩款規定。
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