房地產企業融資限制政策是什麼

無論是什麼樣的企業，在發展的過程中，都有可能遇到資金確定的情況，這個時候很多企業都會選擇融資，房地產企業隨着自身快速的發展，受到資金制約的時候，就會選擇融資，但是房地產企業融資是有限制要求的，並且出台了也出台了房地產企業融資限制政策，目的是為了防止一些以融資為名義的詐騙行為存在，但是具體有哪些政策，可以到本文進行了解。

一、房地產企業融資限制政策

房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展，而且拉動了投資需求和消費需求。在我國現有市場經濟條件下，房地產融資可以採用銀行、信託、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定侷限性，這也催生了一個新產業的繁榮—融資服務。

(一)銀行貸款

一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，2003年全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款佔23.86%，企業自籌佔28.69%，定金及預收款佔38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。

(二)房地產信託

信託因其制度優勢，寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成為房地產融資的新熱點。信託可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等相關業務，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業服務。

但是，房地產融資的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監會已經開始限制信託對房地產貸款的支持。另外，信託資金的規模，尤其是集合式信託的規模因為受到信託法的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業的信託資金將受到一定影響。

(三)國內ipo

(四)境外ipo

(五)借殼上市

(六)上市公司資產置換

(七)房地產投資基金等

綜合比較：由於房地產融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資佔較小比例。

二、主要的融資方式

我國房地產開發資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資。

1、內部融資方式包括：

(1)企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從税後利潤中提取的盈餘公積金，資本公積金(主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成)等資本由企業自有支配、長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。

(2)預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。

2、外部融資的主要渠道和融資工具有：

(1)上市融資：股份制房地產企業上市發行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。

(2)房地產開發債券：發行債券可以聚集社會閒散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用於土地開發和房地產項目投資等。當房地產企業在開發中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。

(3)銀行信貸：從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動週轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建築貸款。常見的開發貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。

(4)房地產投資信託(Real Estate Investment Trusts，REITs)是採取公司或商業信託的形式，集合多個投資者的資金，收購併持有房地產(一般為收益性房地產)或者為房地產進行融資，並享有税收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，並委託專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。

(5)商業抵押擔保證券(CMBS)：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用房產抵押貸款彙集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發行。

(6)其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。

根據《融資擔保公司監督管理條例》第三條規定：“融資擔保公司開展業務，應當遵守法律法規，審慎經營，誠實守信，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益。”每個行業的融資都會有一些嚴格的限制規定的，確保企業融資的規範，對於房地產企業來説，之所以對融資有一定的限制政策就是為了確保房地產企業的健康穩定的發展，防止一些囤積土地的行為存在，影響正常的房地產市場的發展。想要了解更多相關內容，可以諮詢本站網在線律師。