拆遷補償費契税税收政策

現在我國房地產市場依然比較火爆，房屋買賣數量依然很大，很多樓盤前都能看到買房人的身影，而他們買房的原因可能是投資、也可能是居住等，在買賣房屋過錯中一定要保護好自己的合法權益。在房屋買賣交易中，發生糾紛的概率着實不小，最常見的就是房屋買賣合同糾紛。發生糾紛的原因可能是多種多樣的，原因不同解決方法自然也就不盡相同。

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拆遷安置房的税收政策

拆遷安置房或回遷房，是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區內的私房或承租的公房拆除，然後按照回遷或安置的政策標準，被拆遷人回遷，取得改造後新建的房屋。

具體來説，開發商發生房屋回遷業務應納税種主要有以下幾種：

  1、契税

《契税暫行條例》第一條規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契税的納税人，應當依照本條例的規定繳納契税。第八條規定，契税的納税義務發生時間，為納税人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納税人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。國家對房地產企業發生的房屋回遷業務並沒有規定相關的減免政策，因此，開發商在取得土地等不動產時，需要按全額計算契税，不可以扣除回遷業務中相當於拆遷補償的部分。

  2、營業税

國家税務總局《關於個人銷售拆遷補償住房徵收營業税問題的批覆》(國税函〔2007〕768號)規定，房地產開發公司對被拆遷户實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷户，並獲得了相應的經濟利益，根據現行營業税有關規定，應按“銷售不動產”税目繳納營業税。

開發商發生房屋回遷業務，開發商應在交付回遷房屋或被拆遷户全部支付差價的時候繳納。如果不需要支付差價的，以成本價格作為計税依據;如果有差價的，不需要支付部分按成本價格計税，差價部分按實際計税。

  3、印花税

《印花税暫行條例施行細則》第五條規定，條例所説的產權轉移書據，是指單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據。房屋回遷合同，是指房地產開發公司對被拆遷户實行房屋產權調換時，與被拆遷户簽訂的按被拆遷人房屋原面積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換，即特殊形式的房屋銷售合同。可見，房屋回遷合同屬於一種交換式的產權轉移書據。

另外，財政部、國家税務總局《關於印花税若干政策的通知》(財税〔2006〕162號)第四條規定，對商品房銷售合同按照產權轉移書據徵收印花税。

因此，房屋回遷合同需要按照產權轉移書據繳納印花税。

  4、土地增值税

《土地增值税暫行條例》第八條規定，因國家建設需要依法徵用、收回的房地產免徵土地增值税。《土地增值税實施細則》第十一條規定，條例第八條(二)項所稱的因國家建設需要依法徵用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批准徵用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納税人自行轉讓原地產的，比照本規定免徵土地增值税。

可見，開發商發生的房屋回遷業務不屬於免徵土地增值税的情形。因此，開發商應按規定計算土地增值税。

  5、企業所得税

國家税務總局《關於確認企業所得税收入若干問題的通知》(國税函〔2008〕875號)第一條(四)項規定，銷售商品以舊換新的，銷售商品應當按照銷售商品收入確認條件確認收入，回收的商品作為購進商品處理。鑑於房地產企業的房屋回遷業務具有特殊性，開發商發生房屋回遷業務進行企業所得税處理時，等面積回遷部分既要按收入確認條件確認收入，又要按規定歸集開發成本。

可以知道，在購買安置房之後，該房屋雖然屬於個人所有，但是在沒有拿到房產證之前，不得依據自己的意願，進行房屋買賣。且在購買安置房之後，需要按照購買其他類型的房屋的規定，需要先進行納税申報之後，再按照流程交税。