怎樣進行房產企業拆遷補償納税？

一、房產企業拆遷補償如何納税

1、拆遷過程中，貨幣補償部分以實際支付的拆遷補償款確定契税的計税依據，就地安置部分應以成本價確定契税的計税依據。即回遷部分契税的計税依據為4000平方米×（6000萬元÷50000平方米）=480萬元。同時，該房地產開發企業的土地成本8000萬元，拆遷户貨幣補償7500元/平方米×1000平方米=750萬元。全部契税的計税依據為480萬元+8000萬元+750萬元=9230萬元。

2、拆遷過程中，貨幣補償部分以實際支付的拆遷補償款確定契税的計税依據，就地安置部分應以每平方米的貨幣補償標準確定契税的計税依據。即回遷部分契税的計税依據為7500元/平方米×4000平方米=3000萬元。全部契税計税依據為3000萬元+8000萬元+750萬元=11750萬元。

3、拆遷過程中，貨幣補償部分以實際支付的拆遷補償款確定契税的計税依據，就地安置部分應以被拆遷房屋每平方米的市場價格確定契税的計税依據。即回遷部分契税的計税依據為8000元/平方米×4000平方米=3200萬元。全部契税計税依據為3200萬元+8000萬元+750萬元=11950萬元。

二、 房產企業拆遷補償納税相關規定

根據《契税暫行條例》（國務院令第224號）第四條規定，國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，契税的計税依據為成交價格。成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理並且無正當理由的，由徵收機關參照市場價格核定。

《財政部、國家税務總局關於國有土地使用權出讓等有關契税問題的通知》（財税〔2004〕134號）規定，出讓國有土地使用權的，其契税計税價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。以協議方式出讓的，其契税計税價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附着物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，徵收機關可依次按評估價格、土地基準地價兩種方式確定。

上述兩個文件明確了以協議出讓方式取得土地使用權的，其契税計税價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益，包括拆遷補償費等。在實際徵管中，拆遷補償費包括貨幣補償和房屋安置補償，貨幣補償可直接併入契税的計税依據中，而房屋安置補償的計税依據在上述文件中並未明確。

而同為財產行為税的土地增值税，對該問題已有明確的政策解釋。《國家税務總局關於土地增值税清算有關問題的通知》（國税函〔2010〕220號）規定：

（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷户的，安置用房視同銷售處理，收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管税務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。

（二）開發企業採取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值的確認方法與上述條款規定相同，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

基於對拆遷過程中房屋安置補償部分契税的計税依據在徵管上尚未明確的現狀，部分地方税務機關以單位面積應支付的拆遷補償標準及安置費用核定其契税計税依據。而部分省市是以新建房屋的市場價格作為契税的計税依據，可見各地執行不盡一致。

房產企業拆遷補償納税是怎樣的，對房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷户的，安置用房視同銷售處理， 可以按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格來確定，並由主管税務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。還需要您具體事情具體分析，希望上述內容對您有所幫助。