物業與業主糾紛及處理方式有哪些?
一、物業與業主糾紛及處理方式有哪些?
物業與業主糾紛的處理方式有以下三種:
1、糾紛各方以和平協商方式達成協議解決;
2、糾紛各方通過第三方介入主要是當地房管局、居委會、街道辦事處或鎮政府調解機構參與調解的方式達成協議;
3、糾紛各方在1,2二種方式無法達成一致協議的情況下通過仲裁、法院訴訟的方式解決糾紛。
二、物業糾紛的調解
物業管理民事糾紛的調解,包括民事調解和行政調解兩種。民事調解由爭議雙方當事人共同選定一個機構、和個人,由第三方依據雙方的意見和授權提出解決意見,經雙方同意並執行,由此化解糾紛。但此種方式的調解不具有法律效力。調解結束後,當事人一方如不執行,則前功盡棄。
物業管理糾紛的行政調解則是藉助主管政府的勢力進行調解處理,但這種處理如一方不遵守執行,則要藉助其他手段解決。
民間的調解和行政調解與仲裁或訴訟程序中的調解是不同的。仲裁或訴訟中的調解是仲裁程序中的一個環節,不具有獨立性。
三、常見的物業糾紛
1、遺留的房屋質量問題
房地產商遺留房屋質量問題,造成業主和物業管理公司之間產生矛盾,案件大約佔物業糾紛案件的10%-15%。
這類問題主要表現在:房屋工程質量在使用過程中不能令業主滿意,諸如房屋存在地面裂紋、煙道不暢、樓頂或衞生間滲水等,而開發商又怠於履行維修義務,對其應負的維修責任採取一等、二拖、三推的態度,保修期一過就“甩包袱”。這樣,業主在不能有效處理與開發企業之間糾紛時,將怨氣撒到物業公司身上,以拒交物業費的方式維權。
2、物業服務質量不達標
這類案件大約能佔到70-80%左右。大多數業主拖欠物業費的理由是物業公司沒有按合同規定履行義務,服務質量不到位。許多業主在法庭上會向法院提交小區管理現狀的照片,比如沒有綠化、公共設施殘破,維修不及時,保安失職導致業主財產受損,等等。
3、物業與業主溝通存障礙
物業公司與業主之間是服務合同關係,兩者的法律地位是平等的。但在現實中,有的物業公司認為自己是小區管理者,業主是被管理的對象;而業主則認為自己是主人,物業公司是自己花錢僱來的。業主與物業公司對雙方之間的法律關係各有理解,由此產生的權利義務認識就大相徑庭,這種觀念上的巨大差異導致雙方在溝通中存在障礙。
四、物業管理民事糾紛的訴訟程序
1、當事人一方(原告)提交起訴狀,起訴到法院;
2、法院立案後將起訴狀副本送達被告;
3、被告提交答辯狀;
4、開庭:調查、辯論、調解;
5、製作調解書或一審判決書;
6、雙方均不上訴,則判決書生效;或一方不服提起上訴,進入第二審程序;
7、第二審審理:製作二審調解書或下達二審判決書,此為終審判決,不得上述;
8、執行。
現實生活中,一般小區都會聘請物業公司對小區進行全面的管理,當然業主需要支付一定的物業費用,雙方就形成了物業服務合同關係,也正是因為這種關係,會經常看到業主與物業發生各種糾紛,追其根本原因就是雙方存在利益衝突,業主與物業之間,是平等的,享有各自的權力義務。
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