租賃期限內承租人可以轉租房屋嗎
在外“打拼”的人一般都會涉及到租房問題,而近年來,關於租房的糾紛卻經常發生,比如:租期未到,出租人為了賣房,要求承租人搬走等。那麼,在法律上,出租人可否提前收回房屋呢?此外,當承租人準備回老家,但租期未到時,承租人可以轉租嗎?下面將為您做一個較為詳細的説明。
一、出租人可否提前收回房屋
一般而言,在房屋租賃中,所簽訂的租賃合同是有固定期限的,那麼出租人是否有權提前收回房屋?
首先要看合同是怎麼規定的。如果合同中沒有規定,出租人就必須事先徵得承租人同意;如果承租人不同意,出租人就只好繼續履行合同了。
但如果承租人利用租賃的房屋從事違法活動;擅自轉租、轉借、轉讓租賃的房屋;擅自破壞租賃的房屋、改變結構、改變用途,或者拖欠房租達6個月之久,出租人就可以提前收回房屋,終止合同。
二、承租人可以轉租嗎
1、承租人轉租房屋必須經出租人同意
《合同法》第224條規定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的 租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同”; 《城市房屋租賃管理辦法》第3條規定:“承租人經出租人同意,可以依照本辦法將承租房屋轉租”。按以上兩個法律、法規的規定,承租人轉租房屋是可以的,但事先應徵得出租人的同意。因此租賃合同中雙方應明確約定轉租條款,出租人可對轉租附加一些 必要的條件,只要不違反法律、行政法規的規定即可。
2、出租人、承租人均可從轉租中獲益
《城市房屋租賃管理辦法》第27條規定:“出租人可以從轉租中獲得收益”。承租人轉租房屋所獲租金是次承租人使用房屋所支付的對價 ,出租人作為產權人當然有權從中提取一定的收益。一般情況下,承租人轉租房屋的目的就是為了對租賃房屋的收益,按 《城市房屋租賃管理辦法》第30條規定:“ 轉租合同生效後,轉租人享有並承擔轉租合同規定的出租人的權利和義 務,並且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務”,因此轉租後承租人義務應該是加重了,所以法律應該允許承租人從轉 租中獲益。
鑑於出租人、承租人均可從轉租中獲益,因此在租賃合同中雙方應明確約定轉租收益分配比例,該比例中應考慮承租人後期對房屋修繕的投入 ,確保公平,避免出現糾紛。
3、房屋轉租後次承租人享有優先購買權
在房屋轉租合同合法有效的情況下,出租人轉讓房屋,承租人與次承租人同等條件下均享有優先購買權,次承租人因已經實 際佔有、使用房屋,因此其優先購買權優先於承租人。
次承租人取得房屋所有權後,其取代了原合同出租人的地位,原租賃合同依然有效,承租人轉租收益權依然存在 。那麼在合同有效期內,次承租人需向承租人支付轉租收益,否則會損害承租人合法利益,不符合“買賣不破租賃”的法律宗旨。
希望對解決您的租賃糾紛能有一定的幫助。事實上,我國法律對租賃的違約也作出了相應規定,比如:若出租方違約的應雙倍返還定金,若承租人違約的,那麼定金就要不回來了等。當您在租賃關係中遇到對方違約的情況不知道該怎麼辦時,建議您可以去諮詢一下專業的律師。讓律師用他們的專業知識幫助您。
-
原合同解除轉租合同有效嗎?
律師解析:房屋租賃合同與房屋轉租合同相互獨立,二者之間不屬主從或依附關係;房屋租賃合同解除,合法有效的房屋轉租合同並不必然解除。但是,由於出租人出租房屋行為和承租人轉租房屋行為處分的是同一標的物,因此兩者之間難免互相影響。租賃合同解除,承租人喪失租賃權,轉...
-
民法典租賃合同的租金逾期應該如何認定
律師解析:如果承租人沒有按合同約定的期限交付租金的;認定為租金逾期支付。承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以請求承租人在合理期限內支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。根據相關法律的規定,承租人應當按照約定的期限支付租金。...
-
租了房又退房是否應付違約金
律師解答:需要根據合同約定判斷。律師解析:租房者退房是否需要付違約金需要具體問題具體分析。1、如果是因為租房者在租賃期未滿的情況下提前退房,需要根據租房合同上的約定來確定是否需要支付違約金。2、但是若符合相關的法律規定,承租就不用支付違約金。比如有...
-
廠房租約有糾紛能拆遷嗎
律師解答:可以拆遷,會獲得補償。律師解析:拆遷租賃房屋的,被拆遷人與房屋承租人解除租賃關係的,或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的,拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷房屋的室內自行裝修裝飾補償金額,由拆遷人和被拆遷人協商確定;協商不成的,可以通過委託評估確定。所...