當事人私下籤租房合同有效嗎
一、當事人私下籤租房合同有效嗎
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見後,租賃合同就成立了。成立後的房屋租賃合同有無法律效力,主要從下面四個方面進行審查。
(一) 合同主體是否符合規定,即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人,或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。
(二) 房屋是否為法律法規禁止出租。只要法律法規不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根據規定,有下列情形之一的房屋不得出租:(1)未依法取得房屋所有權證的;(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)權屬有爭議的;(5)屬於違法建築的;(6)不符合安全標準的;(7)已抵押,未經抵押權人同意的;(8)不符合公安、環保、衞生等主管部門有關規定的;(9)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
(三) 房屋租賃合同的內容是否合法。在實踐中,有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來説,這種約定因滯納金過高有失公平,屬於可撤銷條款。還有一種常見的情形是,有人用租來的房屋進行違法犯罪活動,若屬實,則在出租人明知或應當知道的情況下,這樣的租賃合同均是無效的,不受國家法律保護,租金依法沒收。
(四) 是否進行過登記備案。《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規均規定,租賃當事人應向房產管理部門辦理登記備案手續。在實踐中,對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點,一種認為合同是無效的,另一種認為租賃合同仍然有效,但不具有對抗第三人的效力。
綜上,依據我國合同法的規定,個人房屋租賃簽訂的租賃合同如果符合法律規定的,是具有法律效力的,雙方當事人需要履行合同。
二、如何認定房屋租賃合同的法律效力
認定房屋租賃合同的法律效力,主要應從以下幾個方面來判定:
1.審查合同的主體是否適格,即出租人與承租人是來否具備有效民事行為的構成要件,如是否為無民事行為能力人,或限制民事行為能力人等。自2.審查租賃是否為法律法規禁止出租,只要法律法規沒有禁止出租的房屋,都應是可以出租的。
出租人和承租人訂立房屋租賃合同,雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致意見後,合同視為成立。
在租賃房屋需要注意以下幾方面的問題,如是以下情況是不能進行房屋出租的,請認真甄別:
1.未取得產知權或者經營管理權的;
2.產權有爭議或者產權受到限制的;
3.不可分割的共有道房屋未取得其他共有人同意的;
4.屬於違章建築的;
5.不符合安全標準的;
6.已抵押,未經抵押權人同意的;
7.法律、法規禁止的。
房屋租賃合同只要按照合同要約已經履行,且合同沒有違法欺詐等行為,沒有備案的合同也是具有法律效力的。根據《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第四條 當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的,從其約定。但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外。
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