房屋買賣合同生效時間

房屋買賣早已成為我們日常生活中經常發生的一件事了，在進行房屋買賣時，我們必須清楚地知道房屋買賣的兩方當事人該擁有怎樣的權利以及各自的義務，為了雙方的合法權益都能夠得到相應的保護，買賣雙方都同意的情況下會簽訂一個有關於房屋買賣的合同。合同簽訂後也就會出現一個不得不提的問題，那就是合同是從哪一個時間開始正式生效的。

一、關於房屋買賣合同是從何時開始生效的

《合同法》第四十四條已經明確的表示：“如果合同的成立是符合法律的，那麼自合同擬定併成立開始就已生效。根據法律以及行政等一些法規所設立的需要辦理批准等一些手續才能正式生效的，這種情況就要根據它的規定。”

因為有關於不動產的所有權問題有它的獨特之處，在買賣過程中的有關於商品房的相關的所有權的問題，也就是我們所説的產權應該在買賣的雙方當事人已經辦完了相應的有關過户的一些手續之後才可以轉給購買房子的人。過户的登記工作是物品所有權的轉移的有用的文件而不是關於房屋買賣的合同的重要的文件。它只能對房屋歸誰所有產生一些影響，而對合同的在何時生效沒有影響。

根據《城市房地產管理法》第六十條第三款所做出的規則表明“如果要將房地產的房地產轉讓給別人或者是變更房地產的所屬人，要向縣級或者是比其更高的人民政府請示房產的變更並且進行必要的登記……”還有《城市私有房屋管理條例》第六條所擬定的規則表明“將房屋轉給別人使房屋屬於別人或者是對房屋目前的狀況進行改變時，需要到房子所屬於的地方的相應機關進行登記”可以看出，這些法律都沒有明確房屋買賣的合同只有進行過户的登記才可以成立和生效。

二、在什麼情況下房屋買賣的合同是不生效的

1、如果房地產用分開的方式賣出，合同就是沒有用的

房屋建在土地上，以土地為它的附着物，所以房屋是不可以分開的。正是因為這樣，擁有房子的權利已經通過買賣的方式而轉個別人時，這個房屋所附着的土地的使用的權利也要同房子一樣。如果賣房子的人將房子和土地分開賣給不同的人，或者兩者只賣一樣，買方是可以説出這種合同是無用的。

2、如果產權的主體有什麼問題的話，合同也是無用的。

賣房子的人只能是這個房子的擁有者，如果是其他人，這種的買賣的行為一般都是無法有效的。如果多個人共同擁有這個房子，那麼必須的多個人都同意的情況下才能賣出房子。

3、侵犯了優先購買的權利，合同是無用的。

多數人共同擁有一個房子的時候，賣房子時，所有條件都一樣的情況下，共有房子的人擁有優先購買的權利。若將房子租給了別人，要是還要出賣房子，必須要在合理的時間內告知租户，租户也享有優先的購買的權利。如果在出賣房子時侵犯了共同擁有房子的人還有租户的這種權利，他們有權讓法院説明這種買賣是不生效的。

4、未按照法律規定轉讓，合同是無用的。

(1)各個部門因各種原因判定以查封等一些形式限制了房地產的買賣的;

(2)按照法律土地已經被沒收的;

(3)房屋是屬於誰還沒有確定的。