買房不過户的風險有哪些?
房產過户才能確定房屋的產權,確保房屋的權屬清晰。那麼,買房不過户的風險有哪些?實踐中,有些購房者為了少繳税,買房不過户的現象還是有的。本文聯繫實際案例來分析買房不過户的風險有哪些的內容,希望您買房時,一定要及時過户。
李某(買方)於2006年5月購買張某夫妻(賣方)的房子,房產證登記在張某夫妻名下,當時房子尚有貸款未還清,還在銀行的抵押當中。雙方簽訂房屋買賣合同後,李某將46萬元支付給張某,張某將房子交付給李某,此後李某便以張某的名義向銀行歸還貸款。到2011年底李某將42萬多元的房貸還清,李某便向張某提出要求辦理過户,可此時張某之妻因犯罪已到外地監獄服刑。張某便對李某説:“房子賣給你了,房子你住着,房產證你拿着,我妻子在監獄,辦過户很麻煩,過户以後再説吧,房子是你的了,你放心。”李某也認為過户麻煩就同意了。2013年底張某之妻出獄,雙方於2014年1月到桂林市房地產管理局辦理過户,此時李某才得知該房產已於2013年10月被法院查封,原因是張某因欠債80萬元被債權人起訴至法院,法院應債權人提出的財產保全申請查封了該房產,桂林市房地產管理局因此拒絕辦理房產過户。
小編在此分析大家最為關切的三個問題:
1、李某與張某簽訂的房屋買賣合同是否有效;
2、該房產在法律上的歸屬;
3、張某的債權人權利優先還是李某的權利優先。
關於合同的效力,李某與張某簽訂的房屋買賣合同自願合法,合同有效。雖未辦理過户手續,但不影響合同的效力。
關於房產的歸屬,即房產歸誰所有,該房產屬張某夫妻所有,不屬李某所有。雙方交易的標的物是不動產,根據物權法規定,不動產物權經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力。由於雙方轉讓房屋未辦理所有權變更登記,因此李某雖支付了全部房款,且佔有、使用房屋多年,但未取得房屋所有權,房屋仍屬張某夫妻所有,法院的查封合法。
關於誰的權利優先,張某債權人的權利優先。既然房屋買賣合同有效,李某的權利為何不能優先呢?因為李某依據合同取得的是債權,不是物權,該債權只是未設擔保,也無司法保障的一般債權,而張某的債權人已向法院申請查封,其債權獲得了司法保障,因此,張某的債權人享有優先於李某的權利。如張某不還錢,判決生效後法院將拍賣該房屋使張某的債權人受償。
我分析到此李某已欲哭無淚,痛心疾首。花費將近90萬元,窮盡一生積蓄購買的房屋將要失去,作為律師,我為當事人深感惋惜,卻已無能為力。在法院查封前,李某有充分的時間去辦理過户,但李某長達七年不去辦理過户,才釀成今日無可挽回的後果。儘管當時房屋因抵押、張某之妻坐牢等原因過户確實麻煩,但並非不可為。當日再麻煩,也遠比今日損失殆盡好萬倍。
以上的案例足以證明買房不過户隱含着巨大的風險,當事人僅僅憑藉一份有效的合同,在未取得房屋所有權的情況下是保不住房子的。當事人對法律知之甚少,常常對所面臨的風險渾然不覺,一旦風險成為現實,買方就損失慘重。相同的案例已有很多,當事人千萬不要為了省錢、怕麻煩不辦理過户,更不要認為房子自己住着,賣方的房產證自己拿着就萬無一失,因為這些都不能使買方取得房屋所有權。雖然支付了幾十萬元,但法律並不認可你是房屋所權人,這其中的風險不言而喻。
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