合同法規定買賣不破租賃的適用對象是什麼?
一、合同法規定買賣不破租賃的適用對象是什麼?
是不動產,依據司法慣例,動產一般是不能適用買賣不破租賃原則的。《合同法》第229條規定的“買賣不破租賃”是指:租賃物 在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。承租人依其租賃使用權,可以對抗他人,其中包括作為出租人的所有人。
在出租物買賣的情況下,租賃合同不受影響,買受人即新的所有人須尊重標的物上的承租人使用權的原狀,也就是説,須取代原所有人地位而成為新的出租人,除非承租人解除租賃合同。如果出租人出賣租賃物,承租人有優先購買權。
《合同法》作出此規定是為了更好保護承租人在租賃期間內,順利、安全地對租賃物使用收益。
二、買賣不破租賃的適用瑕疵有哪些?
1、是否僅僅適用於買賣。
“買賣不破租賃”這一法律制度,不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權變動,還包括因贈與、繼承、互易甚至合夥投資引起的所有權變動。此種廣義理解已為大多數人所認同。據此,“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權變動不得對抗租賃物債權”更為準確些。但尚沒有明確法律條文給予明確。
2、是否適用於“動產”。
“租賃”,依合同法第212條規定,租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。這一條款並沒有對租賃物進一步設定限制,就是可包括不動產也可以是動產,從字面看無論是不動產還是動產都可以適用“租賃物所有權讓與不得對抗租賃物債權”原則。
但是當我們將這個概念運用到229條的時候,不禁會發現,如果所有權轉移以交付為要件的動產也適用第 229條,將不利於財產的流通,有悖於現代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞,應限定於不動產,如房屋等更妥。但司法習慣是這樣做,但也沒有法律條文明確。
3、買賣不破租賃與抵押權競合。
最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第66條第1款規定,抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現後,租賃合同對受讓人不具有約束力。
4、財產保全與租賃競合。
財產保全與租賃競合,指在同一標的上同時存在財產保全和租賃,二者在效力上發生衝突的情形。因為查封的目的是實現債權,承租人明知承租的房子有可能被變賣,卻仍然與出租人訂立租賃契約,由此帶來的風險只能由他自己承受。若承租人不知道或不應當知道租賃物已被查封的,則損失應當在承租人或出租人之間按照雙方過錯承擔相應責任。
買賣不破租賃原則適用的不動產在進行買賣時,如果賣方不將租賃關係告知買方,從而給買方造成損失的,買方有權要求賣方對其損失進行賠償,但是賠償的數額一般不得超過買方的實際損失,如果超過的,超過部分賣方可以主張不支付,不服的,可以向人民法院進行起訴。
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