母親買房構成表見代理房屋買賣合同有效案

案情簡介：吳某與陸某系母子關係。陸某在上海建有私房一棟。陸某在外打工期間，吳某為其照看子女和看管財產。因陸某在信用社的建房貸款逾期，信用社催促償還，吳某為歸還陸某的貸款，以陸某的名義與汪某簽訂售房協議書及其補充協議書，約定：陸某將私房中兩間出售給汪某，售房價 60000 元;陸某負責辦理產權和土地使用權轉移手續，並承擔所產生的一切費用。吳某以陸某之名在協議上簽字，汪某也在協議上簽字，在場人龔某、胡某、李某在協議上簽字見證。吳某收到房價款後出具了收條，並加蓋由其託人雕刻的陸某的私章，隨後，汪某辦理入住手續。為辦產權過户手續，吳某請別人代寫了一份陸某及其妻子授權其賣房的委託書，並署上陸某及其妻子的名字，委託書的時間根據吳某的要求寫售房協議之前。汪某為辦房產過户的相關手續，支付了契税和過户費計 2335 元。由於陸某未辦理房屋土地使用權轉讓手續給汪某，也未給付汪某已經墊付的辦理房屋產權的費用，汪某遂提起訴訟，請求判令陸某給付其已墊付的費用並由陸某辦理房屋土地使用權轉讓手續。陸某辯稱賣房委託書系偽造，其母賣房是受脅迫，房屋買賣合同無效。

法院判決：法院認為，陸某之母吳某在陸某夫婦外出打工，信用社催促陸某償還建房逾期貸款的情況下，為陸某利益，有鄉鄰多人在場，以陸某之名與汪某反覆磋商簽訂售房協議，並無陸某所説脅迫之事，且房價與該房的市場價格相當。汪某購買該房自住，屬善意購買。陸某雖在外打工，但與其母吳某時有聯繫，對吳某處理其房產，陸某知道或者應當知道而未有異議，因此，陸某之母吳某的行為已經符合《民法典》第一百七十二條關於表見代理的規定，其與汪某簽訂的售房協議合法有效。汪某已按約履行了付款義務，而陸某則違反協議未將房屋土地使用權轉讓手續辦與汪某，應當承擔給付汪某辦理產權墊付的費用及辦理房屋土地使用權轉讓手續的民事責任。依法判決： 1 .汪某與陸某的房屋買賣合同有效; 2 .由被告陸某辦理該房的土地轉讓手續給原告汪某，在判決生效後一個月內辦清; 3 .由被告陸某給付原告汪某墊付的契税、過户費，限於判決生效後一個月內付清。

範律師點評：表見代理的法律依據是《民法典》第一百七十二條：行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。表見代理的實質是無權代理，但是無權代理在具備以下幾點要素情況下可以轉變為有權代理，目的是為了維護交易秩序，保護交易相對人的合法利益： 1 、代理人無代理權; 2 、存在使相對人確信無權代理人有代理權的理由; 3 、無權代理人與相對人實施的民事行為應符合法律行為的有效要件和代理行為的表面特徵; 4 、相對人在主觀上須為善意且無過失。本案中，由於吳某花與房主陸某軍是母子關係，簽訂合同時有鄰居見證，吳某花出具了陸某軍辦理產權過户的相關手續，促使購買人汪某道全有理由相信吳春華經陸某軍合法授權，其已經盡必要的審查義務，主觀上不存在過失，且支付了合理對價有償購買，因此，可以根據善意取得制度取得房屋所有權及土地使用權。