二手房買賣合同無效怎麼辦?
二手房交易在房產交易市場很常見。二手房交易中也常常會出現二手房買賣合同無效的情形。在遇到二手房買賣合同無效後,有哪些處理辦法?購房者在二手房買賣合同無效後有哪些救濟途徑?本站小編為您解答。
第一種處理方式是:在雙方的買賣合同中附合同生效的條件,即約定雙方簽訂的買賣合同在賣方的二手房房屋所有權證辦理完畢。
並解除抵押後具備上市交易條件後雙方的買賣合同生效。根據《合同法》第四十五條的規定,當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同,自條件成就時生效。這種處理辦法實際上雙方的合同並未生效,不是無效合同,待條件成就時合同生效,生效後即具備了過户條件,不違反法律法規的強制性規定,因此雙方可順利交易。但筆者有一事不明,就是在買賣合同生效之前,雙方實際履行了合同的部分內容,如買方付了一部分二手房房屋款或賣方交付了二手房房屋,但在生效前一方反悔了,雙方實際履行的合同如何處理,筆者仔細研讀了《合同法》及其它的法律法規,未發現在法律上如何處理未生效前即悔約的問題,請各位同仁指教,如何處理這個問題。
第二種處理方式:雙方先不簽訂買賣合同,雙方先簽署購買二手房房屋的意向協議書,説明待二手房房屋辦理完畢產權證具備過户條件後雙方再簽署商品房買賣合同。
第三種處理方式:是轉讓賣方原二手房房屋買賣合同中的權利義務。即賣方將原與開發商簽訂的二手房房屋買賣合同當中權利義務一併轉讓給買方,賣方將轉讓情況通知開發商,並辦理轉讓的批准、登記手續,具體是到二手房房屋行政管理部門辦理預售登記手續,這樣雙方的行為就是合法的。
法律依據是《合同法》第七十九條的規定:債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人;第八十條:債權人轉讓權利的,應當通知債務人。未經通知,該轉讓對債務人不發生效力。第八十七條:法律、行政法規規定轉讓權利或者轉移義務應當辦理批准、登記等手續的,依照其規定。第八十八條:當事人一方經對方同意,可以將自己在合同中的權利和義務一併轉讓給第三人。
這樣處理二手房買賣合同無效使雙方的轉讓行為完全合法有效,但存在一個事實上的難題,即法律法規規定雙方的轉讓行為需辦理批准登記手續,這就涉及到第三方,即開發商是否同意配合辦理變更登記手續?實踐當中的做法改變預售登記或產權登記必須開發商配合,否則無法完成變更。
對於貸款的賣方來説,未還清貸款之前銀行要同意轉讓才可以,因為銀行要保障自己的利益不受損,在銀行與賣方簽訂借貸合同時,賣方向銀行簽署了一系列文件或協議,包括銀行在某些情況下是可以處理抵押房產的,如二手房房屋的權利義務人變了,銀行的抵押權無法實現,銀行不會同意轉讓,因此這種轉讓還可能涉及到第四方,這樣轉讓的難度加大,事實上這種轉讓的操作方式完全合法,但成交的非常少。
上文為您提供了二手房買賣合同無效後的三種處理方式。在您遇到二手房買賣合同無效後,具體採用哪一種辦法處理,需要根據實際情況來處理。對於購房者在二手房買賣合同無效後,需要積極的維護自己的合法權益,以免遭受不必要的損失。畢竟買房是大事,如果遇到相關問題,還是建議委託律師解決。若是你還有什麼不瞭解或是想要了解的地方,歡迎諮詢本站網站的在線專業律師,我們將竭誠為您服務!
-
怎樣規避二手房按揭風險
公民購買二手房,要是發現自己資金不夠的話,可以向銀行申請按揭貸款,不過申請貸款也是要符合條件的才能得到批准。而這時也容易產生一些風險,對於購房者來講應該怎樣規避二手房按揭風險呢?本站小編馬上為你做詳細解答。一、怎樣規避二手房按揭風險1、一般情況下,辦理...
-
北京二手房過户糾紛律師費怎麼計算?
律師解析:依據具體涉案金額而定。一般而言,房屋糾紛律師費10000元起步,案件價值500萬元以上的按照3-5%收取律師費。按計時收費方式收費的收費標準:200-3000元/小時。按計件收費方式收費的收費標準:在收取基礎費用1000-8000元的基礎上再按其爭議標的額分段按比例累加...
-
二手房交易資金監管的流程是怎樣呢
二手房全款購房資金監管流程:(1)賣雙方簽訂購房合同,並提出資金監管需求;(2)賣雙方在監管銀行設立監管户並簽訂資金監管協議,買方付款後款項直接進入監管賬户;(3)介公司為買賣雙方辦理繳税、過户手續;(4)方將房子過户到自己名下後,銀行將款項劃到賣方賬户。【法律依據】《審計...
-
二手房可以做組合貸款嗎
買二手房可以組合貸款,但是需要符合規定,二手房的貸款方式有三種,商業貸款、公積金貸款和組合貸款、提出申請、借款申請人需分別向住房資金管理中心和銀行分別提出書面貸款申請,並提交有關資料、簽訂合同。客户在接到銀行同意貸款的通知後,需與貸款行就公積金個人住...