商住房限購問題所涉及到的合法解約途徑
北京近日發佈《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,阻斷了個人購買未建、在建、在售商辦房屋的渠道,同時為個人購買二手商辦房屋設置嚴苛門檻。
按照2017年3月26日北京市《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》其原文如下:
為進一步規範本市商業、辦公類項目管理,促進房地產市場平穩健康發展,現公告如下:
一、商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應當嚴格按照規劃用途開發、建設、銷售、使用,未經批准,不得擅自改變為居住等用途。
二、開發企業新報建商辦類項目,最小分割單元不得低於500平米;不符合要求的,規劃部門不予批准。
三、開發企業新建的商辦類項目,應當按照批准的規劃用途建設、銷售,違反規定的,規劃國土、住建部門依法處理。
四、開發企業在建(含在售)商辦類項目,銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。
購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用,再次出售時,應當出售給企事業單位、社會組織。
五、本公告執行之前,已銷售的商辦類項目再次上市出售時,可出售給企事業單位、社會組織,也可出售給個人,個人購買應當符合下列條件:
1、名下在京無住房和商辦類房產記錄的。
2、在申請購買之日起,在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得税。
六、對規劃用途為商辦類的房屋,中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用於居住。
對違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構,依法註銷機構備案,直至吊銷營業執照。
七、商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。
八、本公告發布之日起,開發企業將新開工的商辦類項目違規改為居住用途的,一經查實,規劃國土部門依法收回土地,商業銀行對該企業在本市所有項目暫停授信;
九、開發企業、中介機構違反本公告,依法受到處理的處罰信息,納入本市企業信用信息系統
限購後,商辦市場狀況如何?
因限購導致購房人失去購房資格,合同無法履行誰該擔責?
交了首付但沒網籤,為何買家卻遭退房難?
因政策變動,致使購房者失去購房資格而引發的解約糾紛,相關責任該如何承擔?
政策又算不算不可抗力?
構成不可抗力須同時具備三個要件:不能預見、不能避免、不能克服。
即便住房調控政策的具體內容、實施時間無法準確預估,但大致導向是可以判斷的,與不可抗力的構成要件之一“不能預見”相矛盾。
政策調整後,針對購房人失去購房資格的情況,屬於因不可歸責於雙方當事人的原因導致合同目的無法實現,若買方以政策變化導致無履約能力為由,請求解除合同,並要求返還購房款或定金的,一般應予支持。
而是否能全額返還,則要結合個案處理。
流程,無法給出具體退款時間,實際情況還要跟售樓處核實。
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