簽訂購房合同後發現無購房資格能否以重大誤解撤銷購房合同？

近年來，隨着國家開始對房地產市場進行調控，防止房價過快上漲，各個省市地方出台了一系列限購政策，有的購房人沒有仔細審查自身是否是限購人羣，或者中介怠於履行義務未能提示購房人注意是否為限購人羣，導致購房合同簽訂後無法履行，賣家主張定金罰沒，賠償違約金及損失，買房人主張撤銷合同的糾紛不斷髮生，在買房人主張撤銷合同的糾紛中常見的買房人提出的理由是誤以為有購房資格，簽訂合同存在重大誤解，要求以意思表達不真實撤銷合同，那麼這種主張能否得到法院的支持呢？本文便是對此進行分析。

老規矩，先説結論再説理由。

大部分法院認為，簽訂買房合同時限購政策已出，買房人簽訂合同後發現自己並無購房資格，不能以重大誤解為由主張撤銷合同。

重大誤解是《民法典》規定誤解方可以以意思表示不真實為由主張撤銷合同的法定事由，我國的司法實踐認為只有對合同的主要內容發生誤解的情況下，才可能影響當事人的權利和義務並可能使誤解一方的訂約目的不能達到。若僅僅是合同的非主要條款發生誤解且不影響當事人的權利義務，就不應作為重大誤解。原《民法通則意見》第71條規定：“行為人因行為的性質、對方當事人、標的物的品種、質量、規格和數量等的錯誤認識，使行為的後果與自己的意思相悖，並造成較大損失的，可以認定為重大誤解。

另外，該誤解是由誤解方自己的過失造成的，而不是因為受他人的欺騙或不正當影響造成的，如果是對方當事人欺騙或者第三人欺騙但對方當事人知情的或應當知情的，雖然屬於可撤銷的民事法律行為，但是是屬於因欺詐或脅迫而獲得的撤銷權的情況。

另外，在通常情況下，誤解必須是由表意人的過失造成的，即因其不注意、不謹慎造成的。如果表意人具有故意或重大過失，如表意人對於對方提交的合同草案根本不看就簽字蓋章，則行為人無權請求撤銷。法律不允許當事人在自己具有故意或重大過失的情況下，藉口其實施的行為對自己不利，而隨時提出撤銷。誤解完全是由誤解一方自己的行為所造成的，在這一點上，它與誤傳是不同的。在誤傳的情況下，表意人所作出的意思表示是真實的，只是由於傳達人或傳達機關在傳達過程中的失誤造成了錯誤。而誤解完全是由自己的原因造成的。

對於購房人未注意審查自己購房資格原因導致簽訂根本無法履行的房屋買賣合同而言，司法實踐一般認為該誤解非對於合同的基本要素、重要要素的誤解，如對合同簽訂的主體、房屋價款、房屋坐落位置等的誤解，而且認為各地的限購政策是向社會公示的，社會公眾很容易瞭解政策的具體內容，從而對自己是否符合購房條件作出判斷，作為買房人，在買房前去審查自己的購房資格是理所當然應盡的基本義務，沒有審查導致事後發現無購房資格而無法履行合同的，屬於重大過失的情形，不適用重大誤解請求撤銷合同的法律規定。

以下是節選2篇判例及裁判要旨

(2017)滬0112民初3913號

裁判要旨：本院認為,首先,顧XX作為完全民事行為能力人,應當對自己的所言所行有充分的認識和理解,並應當對自己的言辭和行為承擔完全的民事責任。其次,顧XX並無證據證明中介或李XX在簽約時對其採取過欺詐的行為或舉措;至於購房政策,政府相關部門早已對房屋買賣政策採取了公開、透明的方式比如電視、報紙等媒介予以了廣而告之,顧XX不可能不知,即使不清楚,顧XX也可向有關部門予以諮詢,且從顧XX陳述其本身也是將涉案房屋出售予以換購新房,故若涉案房屋順利出售、按時過户,對其換購新房並不存在障礙。因此,對於顧XX所稱的受到欺騙、重大誤解、顯失公平等意見,本院均不予採納,顧XX基於前述意見要求撤銷雙方之間買賣合同關係,本院亦不予支持。

(2018)滬0112民初20932號

裁判要旨：關於原告所稱第三人未如實告知本市限購政策,本院認為,國家或地方的限購政策屬於公眾所知可以查閲的政府公開信息,原告自身又系受過良好高等教育的社會人士,並非第三人故意可以隱瞞的事實。原告作為購房人有責任更有義務在簽約前盡到謹慎注意義務,不能以他人未告知為由而免除自己的責任。再者,根據本案查明的事實,原告在購買係爭房屋時，第三人已經向其出示了《購房人家庭成員及名下住房情況申報表》,在該申報表中,對本市限購政策已在註記部分予以了詳細地記載,原告亦在該申報表上簽字確認。至於原告的婚姻狀況,用以判斷其究竟是屬於以單身人士的身份購房還是以家庭為單位購房,有賴於原告自身對其個人情況的信息披露。然本案中,在前期簽訂房屋買賣合同時,未有證據證明原告向第三人作出有關其個人婚姻狀況的信息披露,在其向第三人的工作人員發送的信息中僅有其身份證及房產證的圖片,故原告將未如實告知限購政策的責任一味歸咎於第三人,本院不予認同。