住改非，如何補償？

楊先生擁有在集體土地上的自建房屋，房屋結構為磚混及磚木結構，附近有天然温泉，故用於開辦“農家樂”，並擁有合法的餐飲服務許可證。2012 年，貴州省息烽縣人民政府作出《房屋徵收決定》和公告，楊先生的房屋位於徵收範圍內。息烽縣政府參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》相關規定開展徵地補償工作，經測繪、評估。作出《房屋徵收與安置補償方案的批覆》，但楊先生未簽字認可。雙方多次協商徵收補償事項，未達成一致意見，息烽縣政府遂於2014年作出《房屋徵收補償決定書》，為楊先生提供貨幣補償及產權調換兩種方式供其選擇。楊先生不服《房屋徵收補償決定書》，向人民法院提起訴訟，請求撤銷《房屋徵收補償決定書》。經審查，息烽縣政府作出的《房屋徵收與安置補償方案的批覆》中規定有停產停業補助。經協調，息烽縣政府向人民法院書面承諾一併補償楊先生的待工人員補助費。

對於農村集體土地上房屋因“住改非”而用於經營，徵收時對於待工待業損失是否應當進行補償，如何補償呢?

行政合理性原則和比例原則要求為了公共利益徵收集體土地時，要給予當事人公平合理的補償，保障被徵收人的生活水平不降低。《土地管理法》第四十八條規定:“徵收土地應當給予公平、合理的補償，保障被徵地農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。”為使農村集體土地上房屋因“住改非”而用於經營的被徵收人原有生活水平不降低、長遠生計有保障，本案應按照政府制定的《房屋徵收與安置補償方案的批覆》給予待工人員公平、合理的補償。

一、對本案當事人所主張損失的定性。《最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條第二款規定，“徵收農村集體土地時未就被徵收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，人民法院一般應予支持”。

實踐中存在部分政府在針對集體土地徵收時，多次協商後未達成安置補償協議或長期怠於作出徵地安置補償決定的情況隨着當地物價房價上漲，若繼續按照當初徵地時給予安置補償被徵地安置農民也無法進城購房或另尋宅基地重建房屋，明顯不符合合理性原則。

本案所涉徵地地塊由於擁有獨特的温泉旅遊資源，當地農户大多長期開辦“農家樂”，與其他一般集體土地擁有種植、畜牧、林業經營不同。本案當事人楊某某的農村集體土地已於2012年被批准徵收，但由於當事人與政府一直未就補償金額達成一致，迄今政府未就房屋進行拆除，該房屋也一直由當事人繼續使用。若仍按照農村集體土地上附着物的標準補償對當事人進行補償，會使當事人權益受損，故在本案中，對於待工人員，參照執行國有土地上房屋徵收補償標準給予一定補助，具有法理和事實上的基礎。

二、酌定補助停產停業損失的必要性及可行性。第一，集體土地徵收中“住改非”房屋參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》發放待工待業損失在現行法律框架內具有可行路徑。“住改非”，是指在國有土地上的住宅利用其特有的區位優勢，實際用作經營的情況，該房屋產權證上登記為住宅用房。在徵收補償過程中，由於不同用途的房屋安置補償價格的不同。第二，徵收農村“住改非”房屋中發放待工人員補助有利於實現平等原則。集體土地上“住改非”的房屋和城市“住改非”房屋本質上具有一致性，都是利用住宅生產經營，獲得收入來源。從法律目的來看，立法者規定徵收國有土地上的房屋時，要給予被徵收人因徵收房屋造成的待工人員補助費，是考慮到徵收城市房屋如使被徵收人失去收入來源，需要對其停止生產及營業所造成的損失進行彌補，以保障被徵收人的生活水平不降低。第三，在農村集體土地被徵收人存在客觀損失的情況下，需要給予被徵收人公平合理的補償，符合行政合理性和比例原則。

在司法審查確認屬於合法建築的情況之下，對於認定農村房屋的實際用途，同樣可以參照國有土地上房屋徵收補償的相關規定進行，應當審查:是否辦理經營手續是否繳納税款，有無購銷協議、發票，經營時間及場所情況等進行綜合判斷。對於國有土地上“住改非”的房屋，各地政府對於停產停業損失有不同的計算標準。對於待工人員補助費的具體計算標準，應遵循公平、合理的補償原則。

本案中，息烽縣政府根據《房屋徵收與安置補償方案的批覆》規定的補償項目，參照所規定的停產停業損失標準，承諾進行補助，人民法院應當予以尊重。提醒被徵收人遇到法律問題要及時諮詢專業律師解答，我們會及時安排律師解答。