商品房買賣合同解除權消滅後，守約方的法律救濟途徑？

商品房買賣合同解除權消滅後，守約方的法律救濟途徑?

一、簡要案情

2016年3月16日，王某於與某房地產開發商甲公司簽訂一份商品房買賣合同。合同中約定：王某購買甲公司開發的某房產項目樓盤某棟1102號房一套，合同約定房屋總價為80萬元，雙方約定付款方式為王某於2016年3月16日支付30%的首付款，在2016年5月30日前支付剩餘款項，若王某逾期未支付剩餘房款滿30天，則甲公司有權解除合同。

合同簽訂當天，王某向甲公司支付了30%的購房款，之後再未支付房屋款項。甲公司於2017年10月向法院起訴要求解除合同。

在此之前，甲公司未向王某催要過購房款，也未主張過解除合同。王某表示暫時無力向甲公司支付剩餘房款，但要求繼續履行合同，不同意解除合同。

二、問題提出

從上文《商品房買賣合同解釋》規定可知，本案中，因雙方在合同中沒有約定解除權行使期限，甲公司沒有證據證明其向王某催告要求支付購房款，也沒有在解除權發生之起一年內行使解除權，因甲公司逾期不行使解除權，雙方合同所約定的解除權因過除斥期間而消滅。此時甲公司無法行使合同所約定的解除權，按理合同應當繼續履行，除非王某同意解除合同。

而本案王某並不同意行使解除權，又無力支付購房款，在逾期支付購房款長達一年多的情形下，該合同在履行過程中便出現兩難境地：甲公司因王某無力支付剩餘購房款便拒絕交付房屋。而甲公司又無法解除合同，且甲公司在此情形下仍不能擅自使用或將房屋轉賣給他人。這將導致雙方均無法確定未來的交易狀態、也無法確定合同將來是否能夠繼續履行。如此一來出現合同履行僵局，同時，此種情形下亦不利該資產價值的發揮和有效利用，不符合合同法的促進交易精神。

三、解決問題觀點

在出現上文問題的情形下，此時於甲公司而言，其是否還能主張解除合同，通過何種法律救濟途徑解除合同?

應當看到，一方當事人的解除權消滅之後，另一方又不同意解除合同的，享有解除權的當事人可以在對方當事人經催告仍然不履行合同的情形下，主張依照合同約定或者法律規定解除合同。理由如下：

首先，通過分析《合同法》第94條對解除權的規定以及《商品房買賣合同解釋》第15條第一款的內容可知，本案中雙方當事人在合同中約定的解除權與《合同法》第94條規定(主要是第(三)項)的法定解除權，產生的主要事實基礎是一致的，即為一方遲延履行主要債務。

在合同約定的解除權消滅後，並不必然導致其法定解除權當然消滅。亦即法定解除權與約定解除權並非是存廢之關係，而是互相補充之關係。法定解除權系在當事人未約定合同解除條件時，為當事人解除合同提供補充手段。因此，在商品房買賣合同糾紛中，當滿足各自條件時，當事人的約定解除權與法定解除權並存或先後存在的情形均可能出現，比如：合同所約定解除權因逾期形式而消滅後，若出現不可抗力致使不能實現合同目的或者一方當事人明確表示不履行主要債務的，則當事人仍可依據《合同法》第94條的規定主張解除合同。

如廣東省高級人民法院《關於審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第43條規定：合同解除權行使期限屆滿或者解除權放棄後，對方當事人經催告仍然不履行合同，守約方主張依照合同約定或者法律規定解除合同的，應予支持。該條便明確規定在解除權屆滿後，守約方仍可按照法定解除權的催告程序從而可能獲得解除權。且該條更是直接規定守約方在一定條件下解除權消滅後仍然可以按照合同約定主張解除合同。

其次，設立合同解除權的目的係為了在合同出現約定或者不能達到合同目的之時儘量使當事人擺脱合同束縛。故在處理解除權行使的問題上，應當儘可能為當事人提供充分救濟途徑，避免合同履行中如前文般出現救濟困境和合同履行僵局，將不利於促進社會交易，在一定程度上也會導致資產的閒置甚至浪費。

雖合同所約定解除權因超過除斥期限而消滅，則按常理合同將繼續履行。但合同繼續履行則仍應以有繼續履行的可能或者符合合同目的，即使約定的合同解除權消滅，但是仍符合法定解除權的條件的，亦應能適用法定解除權。

最後，從《合同法》第94條第(三)項，與《商品房買賣合同解釋》第15條第一款來看，在債務人遲延履行主要債務情形下，經催告後在合理期限內仍未履行，是法定解除權產生的前提條件。即只要滿足該條件，法定解除權便產生。

有觀點認為，無論債權人是否催告，經過合理期限不行使，解除權即告消滅，理由仍是基於解除權的形成權性質，為其設置除斥期間旨在督促解除權人儘快作出決定，儘快消除交易的不穩定性。但是，債權人的催告系法定解除權產生的前提條件之一，無論合同是否規定期限，都必須經過催告才構成遲延，催告的目的是為了表明債權人要求債務人作出履行，且催告僅涉及解除權的產生及其程序問題，與解除權規定期限並無直接關係。

故而，《商品房買賣合同解釋》第15條第二款規定，並不能當然地否定守約方在催告後仍按照合同約定或者法定享有解除權。甚至還有觀點認為，《商品房買賣合同解釋》第15條第二款有關“解除權一年行使期限”的規定，不當限制了當事人解除權的行使，應予廢止。該觀點認為，依據《合同法》第95條第二款規定：“法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告後在合理期限內不行使的，該權利消滅。”這一條文並沒有就對方沒有催告的情況下，當事人解除權的行使期限作出規定。那麼，對該條文應做如下理解：法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，對方又沒有催告的，當事人可以隨時行使解除權，不受時間限制。但《商品房買賣合同解釋》第15條第二款卻在沒有具體法律條文依據的情況下，將商品房買賣合同當事人本可以隨時行使的解除權限制在了一年之內。

四、結論

在商品房買賣合同糾紛中，因違約方遲延履行主要債務而產生的約定解除權消滅之後，守約方可以向違約方進行催告，若違約方在合理期限內(三個月)仍未履行，則守約方可以依據《合同法》第94條第(三)項與《商品房買賣合同解釋》第15條第一款的規定或者合同約定請求解除合同，人民法院或仲裁機構應予支持。