商品房無權代理糾紛案

怎麼解決預售商品房糾紛

正確處理商品房預售合同糾紛，必須針對不同性質的糾紛採取不同的原則：

(一)標的權利瑕疵糾紛及其處理。

標的瑕疵在商品房預售糾紛中佔有相當比例，常見的標的權利瑕疵問題和質量瑕疵問題。標的權利瑕疵主要是抵押問題和權利證書，有如下三種處理方式：

1、已經交付並辦理產權登記的房屋如果仍存在抵押，購房者可以要求開發商提供擔保或要求退房;

2、已付清房款但沒有交付的，購買者可以要求開發商提供擔保;

3、既未付清房款也未交付的，購買方在享有知情權的基礎上，與開發商協商解決。

(二)標的質量瑕疵糾紛及其處理。

質量瑕疵主要是指面積縮水、質量標準與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個別地方影響正常使用等。對於存在質量瑕疵的預售房屋，司法解釋也作出了具體規定。如質量嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。但該規定，過於規範，不利於操作，仍須進一步明確嚴重影響正常居住使用的範圍。

如果由於開發商的虛假宣傳影響購房方購房意圖的，購房者可以要求解除合同和賠償損失，如開發商在出售某一棟房屋時，對購房方説，該房前面建一層門面房，某甲因看中該房前面視野好，於是購買二層商品房一套，後來，該開發商為賺取更多利潤，將一層門面房改為二層，此時甲有要求退房並要求開發商承擔賠償損失的責任。

另外，開發商售房過程中所作的承諾與實際不一致的，法律應規定開發商承擔支付房款20%以上違約金，因為在購房過程中，購房方一般處於弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時有時該類違造成的損失難以計算，致使該類違約出現後，無法追究開發商的違約責任。