哈爾濱公積金二手房買賣流程

現在我國房地產市場依然比較火爆，房屋買賣數量依然很大，很多樓盤前都能看到買房人的身影，而他們買房的原因可能是投資、也可能是居住等，在買賣房屋過錯中一定要保護好自己的合法權益。在房屋買賣交易中，發生糾紛的概率着實不小，最常見的就是房屋買賣合同糾紛。發生糾紛的原因可能是多種多樣的，原因不同解決方法自然也就不盡相同。

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哈爾濱二手房買賣流程是怎樣的

當前房價高居不下，開發商拿地價格屢創新高，新小區房價節節攀升。而二手房因其有着優秀的地理位置、成熟的生活配套和相對低廉的價格廣而廣受剛需買房人的青睞。但是值得注意的是每個地區二手房買賣交易存在差異，下面我們就來説説哈爾濱二手房買賣的流程。

一、找房源，看房

可以網上找房，也可以通過線下中介找房。當然好還是自己找房源。

二、買賣前的房屋和產權審核

瞭解房屋情況。買方瞭解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。也可以看購房時的相關憑據，比如購房發票、契税發票等，作為輔助證據以確認房屋產權歸屬。注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂後邊的合同時就需要有兩個人的名字。

三、查檔

買賣雙方持房產證原件房管局查詢房產檔案，以確定產權歸屬以及有沒有被抵押。

四、確定房屋產權後，交定金

1、若賣方仍在還貸，則在交定金之前，需要先辦理贖樓或同行轉按揭。

辦理贖樓：賣方通過擔保公司，向銀行借款贖樓，這會產生一定擔保費用和短期贖樓貸的利息。

辦理轉按揭：

A、評估所進行房屋評估，買賣雙方需帶齊身份證、户口本、買賣合同及產權證複印件。

B、買方將申請貸款的資料報送到銀行,得到銀行的貸款批准併發放到貸款專用賬户。

C、賣方辦理完結提前還貸手續並辦理註銷抵押登記事項。

D、賣方辦理完結註銷抵押手續後，雙方去交易中心過户。

E、買方支付給賣方除提前還貸以外部分的剩餘房款。

F、買方產權證下發後，辦理抵押登記。

特別提醒：買方拿現金贖樓或買方通過擔保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買方會有風險。

2、當賣方不再為該房還貸，則進入交定金環節。

一般來説，在交定金的時候會籤一份預約買賣合同，示範文本可以在本市房管局網站上下載。合同至少需要寫明房屋產權、地址、成交金額、辦理過户時間、交房時間、相關税費由誰交、違約金和違約責任等。

定金好不要直接交到業主手中，而應該交由銀行監管，可以在預約買賣合同中約定，在某一步把定金給賣方。還需註明“把定金交給監管方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。

交定金的具體做法是：然後各自在銀行開一個賬户，約定在買家過户完畢、拿到新出的房產證之後，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方；如果中間出現問題交易終止，則把首期款再打回給買方。

出於公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在籤監管協議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。

五、簽訂正式合同

交付首期之後，就可簽訂正式二手房買賣合同，合同範例可到當地房管局官網下載，雙方可自行修改。

籤合同前需注意：

1、如果房產有共有權人，要讓共有權人一同簽字，避免後面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。

2、如果有租約的，應該讓租客簽訂放棄優先購買權的證明，避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。如果該房產附有户口，要在簽訂合同時寫明户口遷出的日期及違約條件。

3、事先公安局查閲業主的户口是否已經遷出，如果沒有，合同裏就有寫明賣方需在辦理過户前遷出户口。

4、要明確違約責任，特別是在目前房價上漲的情況下，業主違約的概率增大，明確違約責任才能保障自己的權益。

六、買方辦理按揭貸款

如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、結婚證、户口簿、收入證明、銀行流水、買賣合同等。

因為有可能貸款額度達不到預期，所以買家需要做好支付更多首付款的準備，否則交易不成將造成違約。

七、過户

去過户時，需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過户手續，並繳税。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同等。一般，在遞件後拿到回執，買方就可以讓銀行發放之前監管的定金了。在拿到房產證後，買方回銀行辦理房產抵押，銀行之後會給賣方打餘款，買方每月按時還貸。

八、交房

交房一般就涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產內部還有傢俱家電，還要核實清楚賣方是否要被更換或搬走。水電等交接，就要分別到管理處、水務局、有線電視台、供電局等部門去辦理，雙方應準備好房產證複印件、身份證等。如果二手房買賣涉及家電傢俱，那麼好在簽訂合同的時候約定“交房保證金”，即買方給賣方的首付款要扣除家電傢俱金額。

二手房買賣房是一個相對複雜的工程，中間的細節和門道有很多。由於交易金額大，交易手續繁雜，注意事項多，大家一定要仔細研究流程，有專業上面的困惑還可以諮詢律師365平台，幫助您規避交易中的風險。