轉租簽訂的合同是否有效
法律2.87W
轉租簽訂的合同是否有效
合同的效力是指已經成立的合同在當事人之間產生的一定法律拘束力。相關法律規定,民事法律行為應當具備下列條件:
(一)行為人具有相應的民事行為能力;
(二)意思表示真實;
(三)不違反法律或者社會公共利益。相關法律的規定,基本概括了有效合同的標準。儘管承租人擅自轉租的行為是無效的,房屋轉租合同只要符合上述條件應認定轉租合同有效,並且根據不同的情況會有不同的效果:
1、房屋承租人將房屋轉租給次承租人,已經取得房屋出租人的書面或者口頭同意,這種行為完全符合合同法第二百二十四條的規定,依此訂立的合同應認定為有效。房屋承租人將房屋轉租給次承租人,未取得房屋出租人的同意,但房屋出租人知道或者應當知道該房屋承租人將房屋轉租給次承租人未作反對錶示的(默示),應視為已經取得了房屋出租人的同意,該房屋轉租合同有效。
2、房屋承租人將房屋轉租給次承租人,未取得房屋出租人的同意,房屋出租人在不知情的情況下,房屋轉租合同應認定為效力待定。我國相關法律規定:“承租人經出租人同意,……合同繼續有效,……承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的轉租,出租人知情後可能會產生兩種態度,一種是同意;一種是不同意。如果出租人同意轉租,那麼轉租合同有效;如果出租人不同意轉租,那麼就意味着出租人有權解除出租人與承租人之間的房屋租賃合同,如果出租人解除該合同,轉租合同也就無效。因此,在房屋出租人不知情的情況下的轉租合同屬於效力待定的合同。
3、房屋承租人將房屋轉租給次承租人,未經房屋出租人同意,房屋出租人在知道該事實後,雖反對房屋轉租,但未與承租人解除原租賃合同,該房屋轉租合同也應有效。合同法規定,承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同,並沒有規定合同無效。因此在出租人提出解除原房屋租賃合同的情況下,轉租合同應予以解除。
具備下列條件的民事法律行為有效:
(一)行為人具有相應的民事行為能力;
(二)意思表示真實;
(三)不違反法律、行政法規的強制性規定,不違背公序良俗。
依法成立的合同,受法律保護。
依法成立的合同,僅對當事人具有法律約束力,但是法律另有規定的除外。
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