無責解約達成一致後雙方應依約而行

北京海淀區法院判決一租賃公司與房主依約解除原租賃合同

來源：人民法院報 | 作者：馮文涵

　　近日，北京市海淀區人民法院審結了一起房屋租賃合同糾紛案，經審理判決確認原告喜樂公司與魏先生簽訂的《資產管理服務合同》解除，魏先生退還喜樂公司服務質量保證金7000元，喜樂公司支付魏先生房屋租金及門鎖更換費用4000元。

　　喜樂公司訴稱，2021年3月，公司與魏先生簽訂《資產管理服務合同》。合同約定魏先生將其名下位於海淀區某處的房屋交由公司運營管理，期限為2021年5月至2024年8月，喜樂公司每月支付魏先生預期收益7000元。合同簽訂後，喜樂公司依約支付服務質量保證金並裝修配置房屋後開始對外出租。2022年5月8日，魏先生向其提出解約並要求清空房屋。喜樂公司於當月與租客辦理解約，並向租客支付違約金8000元。但魏先生未按約與喜樂公司辦理解約手續、支付違約金等，還於2022年5月底擅自換鎖將房屋收回。喜樂公司因此不能繼續出租運營該房屋，前期投入成本無法收回並額外向租客支付了違約金，因此訴求魏先生承擔相應違約責任。

　　魏先生辯稱，雙方簽訂的合同條款顯失公平、喜樂公司備案的房租金額與實際不一致且未按約更換木地板，故其提出解除合同。雙方協商後已口頭達成無責解約協議，喜樂公司承諾交付房屋並結清當月產生的房租及物業費用。後喜樂公司未履行承諾，其才通過換鎖收回房屋。故請求駁回喜樂公司全部訴訟請求，並反訴要求喜樂公司支付房屋租金等費用。

　　法院審理後認為，雙方簽訂的《資產管理服務合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。本案的爭議焦點為雙方是否構成無責解約。根據魏先生提供的錄像及證人描述，魏先生於2022年5月8日在喜樂公司處與喜樂公司工作人員經協商後就無責解約達成一致。喜樂公司承諾於5月26日向魏先生交付房屋，該行為系雙方真實意思表示，且其內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效。魏先生於5月27日實際收回房屋，故法院確認喜樂公司與魏先生簽訂的《資產管理服務合同》於2022年5月27日解除。雙方已就無責解約達成一致，因此對於喜樂公司和魏先生分別主張的各項違約金、喜樂公司主張的裝修配置折舊費等訴訟請求，法院不予支持。喜樂公司向魏先生支付了服務質量保證金，魏先生對此予以認可，現喜樂公司主張返還該筆保證金，法院予以支持。關於房屋租金，根據房屋租金的計算標準，法院予以確認。關於廚房枱面修復費用，魏先生收房時廚房灶台台面雖有損毀，但根據現有證據，不排除系承租人合理使用所產生的正常損耗，故對魏先生的該項訴訟請求法院不予支持。關於門鎖更換費用，因喜樂公司未予配合辦理房屋交接手續，魏先生自行更換門鎖的行為亦屬合理，但其所主張費用過高，法院予以酌定。法院最終作出上述判決。

　　宣判後，雙方當事人均未上訴。該判決現已生效。

　　■法官説法■

　　民法典第五百零九條第一款規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。第五百六十二條第一款規定，當事人協商一致，可以解除合同。本案中，魏先生與喜樂公司口頭達成無責解約協議，系雙方真實意思表示，合法有效。

　　民法典第五百六十六條第一款規定，合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者採取其他補救措施，並有權請求賠償損失。本案中，由於喜樂公司在與魏先生無責解約後未配合魏先生辦理房屋交接手續，導致魏先生自費更換門鎖以強行收回房屋，喜樂公司應當承擔相應的賠償責任。

　　在此提醒，雙方達成無責解約協議時，應當留存相應的證據，以免發生糾紛時陷入被動境地。法官建議，解約時雙方應儘量通過簽署書面解約協議的形式明確合同解除時間、權利義務等事宜。若一方拒絕簽署書面協議的，另一方可以通過錄音、錄像、拍照、證人作證等方式留存口頭無責解約的證據，也可在退還保證金、結清合同費用時在交易附言中寫明備註信息，以證明雙方達成無責解約的情況。