北京專業房產訟師法幫服務律師説要求賠付間接損失的房產買賣糾紛

北京專業房產訟師法幫服務律師，北京房地產律師法幫服務，訟師專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十餘年，帶領專業房產團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現在蔣這些案件改編為房地產糾紛案例，希望可以幫助到你。

基本案情：

2013年8月2日，劉XX看中北京市朝陽區某有限公司新開發的朝陽花園的一間店面，雙方與2013年8月12日簽訂了出售合同，劉XX購買該北京市朝陽區某有限公司開發的店面一間，雙方約定由房地產公司在90日內為劉XX代辦好房產證。合同簽訂後，劉XX按合同約定的時間向房產公司支付了全部店面款以及辦理過户所需的税費。但房地產公司卻遲遲未按約定為其辦妥房屋產權證，故劉xx想法院起訴並提出以下訴訟請求：

(1)要求解除與被告北京市朝陽區某有限公司的購買店面合同;

(2)要求判令北京市朝陽區某有限公司返還購店面款660000元，及賠償利息等經濟損失計人民幣32500元;

(3)要求被告償付因其不能即時向外出租而造成的經濟損失16800元。

被告北京市朝陽區某有限公司辯稱，原告可以返還原告購房款和賠償部分利息損失，但原告主張的租金損失是間接損失，根據我國司法實踐，對間接損失的賠償沒有法律依據，不能支持。

觀點分歧：

對劉XX要求賠償間接損失的訴訟請求是否合法，有以下分歧意見：

第一種意見認為：原告劉XX訴請中的損失屬於可得利益。原告劉XX所要求的經濟損失，是其在訂立合同時期望通過合同的履行所取得的利益，只要被告北京市朝陽區某有限公司如期履約，即可取得，這種利益屬於一種期待利益，應當屬於可得利益損失。我國《合同法》第113條規定了對可得利益損失的保護。這條法規體現了完全賠償原則的適用，通過完全賠償原則的適用，可以使違約的受害人恢復到合同訂立前的狀態，或者恢復到合同如期履行的狀態，此時的損害賠償不僅要包括受害人遭受的全部實際損失，還應包括可得利益的損失。所以原告劉真提出的可得利益損失應受法律保護。

第二種意見認為：原告主張的租金損失屬於尚未發生的間接損失，被告北京市朝陽區某有限公司的違約行為與原告所提出的損害事實間無必然的因果關係，並且我國《合同法》對間接損失的賠償也無明確規定，故原告提出的賠償請求沒有事實依據，不應支持。

房產專業訟師法幫服務剖析：

贊同第一種意見。理由如下：

(1)原告劉XX訴請中的損失是否屬於可得利益。可得利益是指合同在適當履行以後可以實現和取得的財產利益，具有如下特點：一是未來性。即可得利益是一種未來利益，它在違約行為發生時並沒有為合同當事人所實際享有，而必須通過合同的實際履行以及合同當事人的一定的付出才能得以實現。二是期待性。可得利益是當事人訂立合同時期望通過合同的履行所獲得的利益，是當事人在訂約時能夠合理預見的利益。三是現實性。可得利益已具備實現的條件，只要合同如期履行，就會被當事人所獲得，在通常情況下，當事人為實現這一利益作了一些準備，具備了轉化為現實利益的基礎條件。

(2)《合同法》第113條規定了對可得利益損失的保護。原告劉真所要求的經濟損失，是其在訂立合同時期望通過合同的履行所取得的利益，只要被告如期履約，即可取得，這種利益屬於一種期待利益，故應當屬於可得利益損失。這條法規體現了完全賠償原則的適用，通過完全賠償原則的適用，可以使違約的受害人恢復到合同訂立前的狀態，或者恢復到合同如期履行的狀態，此時的損害賠償不僅要包括受害人遭受的全部實際損失，還應包括可得利益的損失。所以劉真提出的可得利益損失應受法律保護。

(3)可得利益的損失儘管不是現實的利益損失，但如果對這一損失不予賠償，就不能完全彌補受害人所遭受的損害，特別是在受害人與他人訂立了轉售合同或其他合同的情況下，因違約方的違約使受害人不能履行其與他人訂立的合同，受害人將賠償對其他合同當事人所造成的損失，這些損失應該通過可得利益的賠償而得到彌補。而從交易秩序來看，若不賠償可得利益的損失，則很容易造成這樣的後果，在債務人履行合同不如承擔賠償積極損失的責任對其更有利時，他就會寧可賠償對方的積極損失也不願再履行合同，這無疑是給故意違約敞開大門，尤其在合同標的物的價格不斷上漲的情況下，出賣人極有可能將標的物一物數賣，即使補償了先前的買受人的積極損失，他仍可以通過一物數賣獲得一定利潤。所以，不補償可得利益的損失會刺激當事人違約，對交易秩序的維護也是不利的。