北京專業房產訟師法幫服務律師談物業管理合同

北京專業房產訟師法幫服務律師，北京房地產律師法幫服務，訟師專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十餘年，帶領專業房產團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現在蔣這些案件改編為房地產糾紛案例，希望可以幫助到你。

案件介紹：

2011年4月，北京市朝陽區某住宅小區的開發商某房地產公司將北京市朝陽區某住宅小區的住宅預售給北京市某公司等13個業主。2012年5月，該住宅小區建成，遷入450家住户。2013年1月，房地產公司和物業公司簽訂《北京市朝陽區某小區物業管理承包合同》，合同約定：房地產公司將其開發的北京市朝陽區某小區第一期42棟高級公寓(面積約12萬平方米)的物業管理承包給物業管理公司(以下簡稱物業公司)，承包期十年，承包金按實際住房面積計算，每月每平方米一元;合同簽訂後10日內，物業公司應向房地產公司支付履行保證金50萬元。同年5月，房地產公司又和物業公司簽訂了《維修承包合同》，約定：北京市朝陽區某小區1一42棟樓房在保修期內的維修任務由房地產公司總承包給物業公司維修，總承包工程款40萬元。

上述合同簽訂後，物業公司向房地產公司支付了履行保證金50萬元。房地產公司也陸續向物業公司交付了物業管理房產及有關附屬設施。物業公司在實施物業管理行為期間，向住户收取了物業管理費、維修基金、水電費等，但是沒有按合同約定向房地產公司支付承包金。房地產公司因此訴至法院要求物業管理公司支付承包費及違約金。案件在法院審理過程中，由北京市某公司等13個業主組成的北京市朝陽區某小區業主管理委員會，已經在2012年8月經當地房地產管理部門批准成立，並與物業公司簽訂了《委託物業管理合同》。

[審判]

法院審理認為：本案投資公司只是北京市朝陽區某住宅小區的開發建設單位，其擅自與物業公司簽訂合同，將住宅小區的物業管理權“發包”給物業公司行使，藉機收取承包金。該行為侵犯了業主的合法權益，依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第(五)項的規定，這個承包合同應為無效合同。判決駁回了房地產公司要求物業管理公司償付承包金和承擔違約責任的訴訟請求。

訟師法幫服務點評：

物業管理是近年來住房商品化過程中出現的新行業。物業管理是指物業管理公司對住宅小區提供公共性服務，根據其管理事實和服務行為，依照規定標準向住户收取一定費用的一種社會性服務工作。目前國家對物業管理問題正在逐漸加以規範，不斷有新法律法規出台。

物業管理權是一種存在於他人所有物上的物權，因此誰可以行使該權利，應當由物的所有權人(即業主)決定，物業管理合同的當事人只能是業主和物業管理公司，他們之間是委託人和被委託人的關係，執行合同法中委託合同的有關規定。業主有參加住宅區物業管理的權利，並有合理利用房屋和公共設施、維護住宅區公共秩序、遵守住宅區物業管理規定的義務。由業主推選產生的業主管理委員會是住宅區物業管理的執行機構，有權選聘物業管理公司、物業管理人員或其他專業服務機構對本住宅區進行物業管理，並與其簽訂物業管理合同。

本案，房地產公司無權將北京市朝陽區某小區的物業管理髮包給他人，從中牟利，其簽訂的合同是無效的。只有業主管委會與物業公司簽訂了《委託物業管理合同》，才是合法有效的。