在同村人那裏買房後未辦理權屬變更，拆遷對方霸佔拆遷利益怎麼辦

原告訴稱

白某梅、葉某文向本院提出訴訟請求：1.依法分割北京市通州區B鎮C號安置補償利益，判令被告給予我方安置房屋162平方米，並給予補償費882411元；2.本案訴訟費由被告承擔。

事實和理由：我們是北京市通州區B鎮C號所有權人，C號院在北京市通州區B鎮D片區改建項目拆遷範圍內。拆遷過程中，對於我們的房屋進行了評估，但沒有給予安置補償。

2021年5月13日，A公司在明知C號院內的部分房屋是我方所有、相對應宅基地的使用權是我方的情況下，仍與葉某政簽訂集體土地房屋拆遷補償協議，將C號院拆遷安置補償利益全部給了葉某政，致使我方至今沒有獲得應得的安置和補償。現為維護自身合法權益，我方特訴至法院，望判如所請。

被告辯稱

A公司辯稱，我方已完成涉案宅基地的拆遷補償安置工作，原告無權要求重複給予安置或補償。2017年，原告起訴至法院要求確認我方與葉某政簽訂的《集體土地房屋拆遷補償協議》無效，法院審理後確認雙方簽訂的上述協議無效。

2019年，原告以財產損害賠償糾紛為由再次訴至法院，要求賠償拆遷利益，三中院判決二原告在C號院享有所有房屋參照拆遷評估標準認定賠償金額，判定葉某政支付賠償金額。

2021年我方與葉某政重新簽訂《集體土地房屋拆遷補償協議》（已扣除生效判決中確認屬於原告的拆遷利益），我方已將剩餘補償款全部發放完畢，安置房屋也交付完畢。

原告無權要求我方為其分割涉案宅基地上的拆遷補償利益。如原告認為有權再次分割補償利益，不應再向我方主張。同時，原告不符合拆遷補償方案的規定，無權向我方重複主張拆遷補償安置。拆遷補償利益是拆遷人根據拆遷方案政策予以確定的，該事項不屬於人民法院受案範圍。

葉某政辯稱，原告的拆遷利益已經法院審理作出判決，我也支付完畢。2019年，原告以財產損害賠償糾紛為由將A公司和我訴至法院，要求賠償拆遷利益損失，通州法院作出判決我對原告損失參照拆遷利益予以賠償，原告上訴後，二審法院維持原判。

2020年10月12日，我已經主動履行生效判決。原告要求的安置房屋的訴請，實質是對拆遷政策和拆遷方案的不認可，該請求不屬於法院受案範圍。原告主張的補償款882411元，沒有事實依據和法律依據。

法院查明

白某梅與葉某齊（於2007年3月18日去世）系夫妻關係，葉某文系二人之子。葉某政與葉某齊系堂兄弟關係。

1992年8月20日，葉某政與葉某齊簽訂一份字據，載明：“祖輩傳下西頭三間老房，有葉某齊一間半在西屋，葉某政一間半在東屋。1986年後房損壞，不能住人，由葉某政在此基礎上從新翻蓋成現在的三間磚瓦木結構。葉某政和葉某齊商定，將現在的三間房和原來葉某齊的一間半老房基礎，統一折價計算，由葉某齊付給葉某政四千元現金，三間現在的磚瓦房及其院落和基本設施，所有權屬於葉某齊……”

該字據簽訂後，葉某齊分兩次給付葉某政4000元，葉某政出具收據並在收據中載明房屋屬於葉某齊所有。該字據所涉宅基地（即C號院）於1993年進行登記，登記在葉某政名下。

2006年5月4日，葉某政與葉某齊又簽訂一份協議，載明：1.經葉某齊與葉某政協商，葉某政將使用葉某齊的三間住房及院落於2006年5月4日歸還給葉某齊；2.由於葉某政經濟較為困難，葉某齊交給葉某政在此住房期間的裝修補償費4000元。經詢問，該協議所涉4000元與前述字據4000元並非同一筆費用。

白某梅、葉某文表示因其葉某齊及其家人均工作生活在外地，故2006年前上述三間房屋及院落均交由葉某政代管，實際由葉某政使用；2006年葉某齊、白某梅退休後準備來京居住，要求葉某政交還這三間房屋，故雙方又簽訂了該協議。

該協議簽訂時，C號院分為南北兩個部分，北側為原有三間房屋及部分院落，南側為葉某政新建的房屋及部分院落。白某梅、葉某文表示協議簽訂後，葉某政向其交還了北側三間房屋及部分院落，並由其一直居住使用。

2009年9月4日，E村委會出具證明，載明村集體在1992年登記宅基地使用權時，村民葉某政因長期在原宅基地居住，村集體問房屋情況，葉某政表示是自己的，為此當時登記在葉某政名下，2006年葉某齊出示了房產所用權字據，村集體才清楚，後因葉某政不騰出房和產權，由原村主任調解，其結果最近由葉某政弟妹出示後，現任村委會才清楚，就二人使用地，葉某政和白某梅及其子女又進行協商後無效。

2010年，白某梅、葉某文以所有權確認糾紛為由將葉某政訴至本院，要求確認E村平房三間歸其所有，2021年4月4日，本院作出F號判決書，判決確認上述房屋歸白某梅、葉某文所有。後葉某政提起上訴，北京市第二中級人民法院作出G號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。

2016年9月29日，A公司（以下簡稱A公司）作為拆遷人（甲方）與葉某政作為被拆遷人（乙方）簽訂《集體土地房屋拆遷補償協議》，約定：甲方因通州區B鎮改造土地開發項目D片區拆遷項目建設需要，對乙方在拆遷範圍內C號院宅基地上所有房屋及其附屬物進行拆遷。被安置人有：葉某芹、章某琳、葉某菲、葉某花、李某芝、葉某政。各款拆遷房屋貨幣補償款共計2497822元。

2017年，白某梅、葉某文以房屋拆遷安置補償合同糾紛為由，將葉某政、A公司訴至本院，要求確認二被告就C號院簽訂的集體土地房屋拆遷補償協議無效。本院經審理後作出H號判決書，認定：

“根據法院生效的判決文書，白某梅、葉某文對拆遷院落中的訴爭房屋具有所有權。A公司在明知白某梅、葉某文系被拆遷房屋的所有權人的情況下，仍然擅自與葉某政簽訂相關拆遷協議，將本屬於白某梅、葉某文的拆遷利益一併約定在葉某政的拆遷協議中，侵犯了白某梅、葉某文的合法利益”，判決上述拆遷補償協議無效。後A公司提起上訴，北京市第三中級人民法院作出I號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。

2019年，白某梅、葉某文以財產損害賠償糾紛為由，將A公司、葉某政訴至本院，要求二被告賠償因拆除C號院房屋造成的損失預估2276000元。本院經審理後作出J號判決書，認定：

“葉某政明知三間北房為原告所有，未經原告同意將其拆除，故理應賠償原告相應的損失。相關賠償標準，參照拆遷評估認定標準為宜。根據拆遷評估認定，被拆除的三間北房的重置成新價為53346元、裝修及附屬物補償款65413元。葉某政自認的且同意賠償的搬遷補助費為785元”，判決葉某政賠償白某梅、葉某文經濟損失119544元，並駁回白某梅、葉某文其他訴訟請求。

後白某梅、葉某文提起上訴，北京市第三中級人民法院作出K號判決書，判決駁回上訴，維持原判，並在判決中指出：“該3間房的損失對應的金額屬於拆遷補償利益的一部分，如白某梅、葉某文、葉某政另行就拆遷補償利益進行分割，應對上述損失予以扣除。”葉某政已履行完畢上述判決內容。

2021年5月13日，A公司作為拆遷人（甲方）、葉某政作為被拆遷人（乙方）重新簽訂《集體土地房屋拆遷補償協議》，約定依據拆遷方案，C號院宅基地及地上房屋因拆遷應獲得的各項獎勵、補償及補助共計2497822元。

依據安置協議，C號院宅基地獲得5套安置房，最終安置面積共計324平方米，購房款共計1371000元；扣除購房款後，甲方已向乙方支付貨幣補償款（含週轉補助費）1764822元，且前述已支付款項乙方並未因拆遷協議被確認無效而向甲方返還，故此，在本協議及安置協議項下，甲方除按安置協議約定向乙方支付剩餘週轉補助費外，不應再支付其他任何款項。

甲乙雙方確認，甲方已支付的貨幣補償款中包含了白某梅、葉某文應享有的拆遷利益，該部分由乙方負責直接償付給白某梅、葉某文，甲方不重複支付，後續如因此產生任何糾紛，與甲方無關。

本協議簽訂並生效後，若有任何有權機關或者司法文書確認甲方支付給乙方的拆遷利益（含貨幣補償款、安置房屋等）中還涉及白某梅、葉某文或任何其他第三人的利益，乙方無條件配合並予以退還，與甲方無關，如因乙方拒絕退還甲方造成損失的，乙方應賠償全部損失。

庭審中，白某梅、葉某文主張其為C號院所在宅基地的實際使用權人，拆遷前一個月還在該院落居住，其應當作為被拆遷人享有拆遷利益。葉某政對此不認可，其認為葉某齊户籍於1965年遷出，不享有宅基地使用權。

A公司對白某梅、葉某文的主張亦不認可，表示二人不符合安置條件，不屬於被安置人，並提交《通州區B鎮改造項目（D片區）集體土地住宅房屋拆遷補償與安置方案》佐證。該方案第十條規定被拆遷人為：

1.《集體土地建設用地使用證》、《北京市土地登記審批表》、《農村個人建房使用土地許可證》、《鄉村建設規劃許可證》中的任何一項批准文件標明的宅基地使用人；

2.當核發的“紅本”標明的宅基地使用人發生變化或未曾核發時，應依次以相關職能部門調取的《北京市土地登記審批表》、《建房許可證》、《鄉村建設規劃許可證》上標明的宅基地使用人為被拆遷人的認定依據；

3.因公共利益需要宅基地使用人遷出原址，與項目實施主體簽訂合法補償安置協議的，協議及相關附件應作為宅基地認定的“有效文件”使用，該協議簽訂人可認定為被拆遷人；

4.宅基地實際使用者無“有效文件”的，六方工作小組應本着尊重歷史、結合現實、體現公平的原則認定宅基地使用人，認定結果應在拆遷範圍內公示不少於3日；

該方案第三十五條規定房屋安置對象為：1.被拆遷人及户籍在本村的父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女及外孫子女；配偶和户籍不在本村的一名子女；2.符合本方案安置條件的本村户籍人員的非京籍配偶，因政策限制户口尚未遷入本村的；3.原本村户籍人員正在服兵役的、就學户口轉出的在校生及正在服刑的人員應給予安置；5.本村村民之間有宅基地買賣協議的，對買受人給予補償和安置。

另查，根據A公司提供的C號院拆遷檔案，C號院宅基地面積392.83平方米，合法宅基地範圍內首層正式房屋建築面積231.78平方米，因C號院拆遷而發放的貨幣補償款2497822元的組成為：

宅基地區位補償價款為1318617元、房屋重置成新價款257063元、裝修及附屬物補償費289725元、設備移機費1100元、房屋租賃補助費24000元、住宅房屋搬遷補助費3477元、安家補助費225000元、獨生子女補助費50000元、合法利用土地獎勵費100000元、宅基地少建房獎128840元、提前搬家獎勵費100000元。

C號院拆遷時共有五幢房屋，其中幢號為L的房屋標記所有權人為白某梅、葉某文，面積為52.33平方米，另有四幢房屋所有權人為葉某政，面積共計179.45平方米。

裁判結果

一、葉某政於本判決生效之日起七日內支付白某梅、葉某文拆遷補償、補助款372000元；

二、駁回白某梅、葉某文的其他訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

C號院的宅基地登記在葉某政名下，在該院落拆遷時，A公司依據宅基地登記文件認定葉某政為該院落被拆遷人，符合拆遷政策的規定，在宅基地使用權登記未變更的情況下，白某梅、葉某文認為其亦應屬於被拆遷人從而享有安置利益，沒有政策依據。

A公司與葉某政簽訂《集體土地房屋拆遷補償協議》後，已經按照該協議足額支付補償款，故對於白某梅、葉某文要求A公司支付補償款的訴訟請求，沒有法律依據。

作為C號院內部分房屋的所有權人，白某梅、葉某文應享有相應的拆遷利益。根據拆遷檔案材料，拆遷利益分為三部分：一部分是與宅基地有關的補償，包括宅基地區位補償價、合法利用土地獎勵費、宅基地少建房獎及提前搬家獎勵費，該部分補償是針對宅基地使用權進行的補償，白某梅、葉某文享有部分房屋的所有權，理應享有該部分房屋所在宅基地的使用權，故其有權利主張該部分費用。

一部分為關於房屋及附屬物的補償，包括房屋重置成新價款、裝修及附屬物補償費，該份拆遷利益已經生效判決認定具體金額，並已由葉某政支付給白某梅、葉某文。

還有一部分為設備移機費、房屋租賃補助費、搬遷補助費、安家補助費及獨生子女獎勵費，該部分系根據房屋使用及安置人情況進行的補助，該部分補助與白某梅、葉某文無關，故對於白某梅、葉某文關於該部分拆遷利益的主張不予支持。