涉案房屋在拍賣之前所產生的物業費由誰承擔？

司法拍賣房，價格一般比市場價要低，不少市民希望在這類房子中"撿漏"。但價格"撿漏"，卻可能在其他地方存在一些沒有注意到的瑕疵，比如物業費問題。司法拍賣房之前物業費該由誰"買單"，引發不少爭議。

基本案情2018年9月，南京市鼓樓區王先生通過鼓樓區人民法院司法拍賣優先競得鼓樓區某小區商品房一套，並於2019年1月份辦理了相關產權手續。當王先生拿着產權證到物業辦公室辦理相關水、電、氣、裝修等手續時，卻被物業工作人員告知，王先生通水、通電、通氣之前，需要繳納原業主拖欠3年的物業費，共計4000多元。"這房子之前不是我的，憑啥讓我交這3年的物業費!"王先生對物業這一規定不能理解。對此，物業工作人員表示，根據相關法律法規，物業是有權收取空置房屋的物業費的："按照物價局的規定，關於空置物業，這個物業就代表房屋。另外法院在對房屋進行拍賣時，也對房屋可能存在的物業費、水、電、氣等拖欠費用進行了規定，由買受人自行承擔;原房主法院還找不到，我們也沒辦法，誰買了房子，只能找誰。"對於物業的態度和做法，王先生表示不能接受："這都過去3年，物業是否盡到了催繳物業費的義務，我持懷疑態度，物業為什麼不起訴原來的業主，把物業費轉嫁到我們新房主的頭上?"

分析：王先生拍賣所得房子的方式屬於淨值拍賣。

淨值拍賣是指拍賣中規定競拍所產生的相關税費由競買人承擔的司法拍賣。而實踐中，除了税費，涉案房屋在拍賣之前所產生的物業費由誰承擔？

具體分為以下幾種情況：

一、物業的起訴時間、作出裁定的時間在涉案房屋執行之前，則物業公司可以通過執行法院參與到首封法院的債權分配當中，如果房屋拍賣價不足以清償全部物業費（包括優先受償債權與在先查封債權清償後不足物業費），理論上不得再向競買人要求承擔。

二、物業的起訴時間、作出裁定的時間在涉案房屋執行之後，則法院拍賣執行的房產為淨值拍賣，則物業費應當由買受人承擔。

除此之外，水費、電費等原則是由原房屋所有權人承擔，但一般情況下房屋被拍賣之後，原所有權人不會再處理這些事情，競拍人若想過户和使用，必須結清相關費用。但是如果競買人遇到了物業停水停電的情況也不用擔心，物業方雖然有催繳物業費的權利，但並沒有權利限制小區住户的水電使用權利。小區居民的水電使用都是與當地自來水公司、供電局簽訂的合同，物業方與業主簽訂的是物業服務合同，物業只能負責對供水供電設備進行維修和保養，以及對公共區域的管理。二者互相獨立，物業沒有權利對業主進行停電停水的催繳措施。