使用權公寓騙局，開發商空手套白狼

政府鼓勵集體經營性用地流轉入市，目的在於提高集體土地開發利用價值。建設商業辦公寫字樓，吸引企業進駐，發揮其商業價值，為農民分享城鎮化進程中的土地增值收益提供了機遇，有利於實現政府與農民、農村與城鎮發展的共贏。

但是在集體經營性建設用地入市過程中，卻存在大量問題。佛山市、廣州市作為農村集體經營性建設用地的其中兩個試點的行政區域，集體土地入市項目隨處可見。這些項目因數量多、缺乏政府的監管，或開發商出於市場逐利的動機，使得本為商服用地的集體經營性建設用地違規改建為可自住可投資的公寓。

本團隊處理的大量公寓使用權糾紛案件中，通過傾聽當事人的陳述，查閲文件資料和走訪大量樓盤，本團隊發現樓盤出租使用權公寓的過程中，存在大量違規出租、侵害消費者的行為。

比如隱瞞或者故意模糊產權，以到期可以續期，有大產權證忽悠消費者購買;以售後返租、五年回購、回報率高，畫大餅引誘消費者購買;擅自改變規劃用途，違規商改住，宣傳可自住可投資，驗收之後加夾層，提高使用率;違反《合同法》關於房屋租賃最長租賃期限為20年的強制性規定等等。此類公寓被包裝的太過完美，以至於不少消費者紛紛上鈎。

以案説法

本團隊近期處理的一起羣體性租賃合同糾紛案件中，開發商承租某聯合社的集體土地，準備在該土地上開發建設公寓項目。項目還未開始動工，開發商就開盤出租，對外宣稱有合法產權和齊全的報建手續，價格優惠，售後返租還有保底收益，自住出租均可，到期可優先續期。

開發商與租户簽署了《物業使用權轉讓合同》，一次性收取了幾千户業主幾十年的租金。開發商收取租金之後，公寓項目卻遲遲未動工，合同約定收樓時間已到，公寓項目現場仍是一片空地。

租户找公司要求給出合理的解釋，開發商負責人卻一直未露臉。租户們紛紛組織維權活動，上鬧政府、售樓處，還找媒體曝光，此項目的真實情況慢慢被揭露出來。

原來開發商將收取的租金用於其他項目經營，後因經營不善，項目失敗，資金流失，無法繼續開發建設公寓項目，同時開發商還拖欠了聯合社的租金。大量租户因無法按時收樓，遂要求退回已交付的租金。此時，即使開發商想將已收取的租金退回給租户，其也是“心有餘而力不足”。

在維權過程中，開發商向業主坦言公司沒有錢，退不了，你們要起訴就起訴，把我抓起來也沒有用。開發商這招空手套白狼的操作玩的很6，上千位業主幾億租金就這樣打了“水漂”。

在這個樓盤崩盤之前，認租了該樓盤其中兩套公寓的一位租户C找到我們團隊，C説她被中介和銷售忽悠下了定金，回家後發現不對勁，開發商未向其明示真正產權人是村集體，不會為C辦理任何權屬登記，交樓時間不清晰，實際使用年限不明，一次性收取40年租金又售後返租可能涉嫌變相集資犯罪。C擔心自己的權益無法得到保障，特來諮詢律師的意見。

本團隊律師分析後認為，C與開發商之間實質上是租賃合同關係，C對所認租的物業沒有所有權，只有使用權，不可能拿到房產證。而且，法律明確規定房屋最長租賃年限是20年，超過部分無效，開發商承諾的40年使用權租賃期限可能只是一句空話。此外，開發商故意隱瞞項目情況，將承租的物業轉租給第三人，除非產權人同意第三人承租，否則第三人的利益隨時可能受到侵害。根據相關規定，作為農村集體經營性建設用地，是不能用於建設住宅或類似於住宅的居住用房。

C考慮再三後委託了本團隊，併成功取回了定金。

一年後，C看到該樓盤崩盤、租户維權艱難的新聞消息，特地給本團隊發消息稱，感謝團隊的辛苦付出，成功拿回了定金。如果當時繼續交易下去，估計他的幾十萬都會打水漂，房子和錢，什麼都得不到!

目前，使用權公寓市場仍然存在監管空白地帶，其引發的問題也漸漸暴露，為了彌補集體性經營建設用地入市後出現的監管漏洞，保護租户的合法利益，維護市場的良好秩序，政府也陸續在出台新政策。使用權公寓銷售亂像需要政府出面管治，但是作為租户，也要擦亮眼睛，對重大資產投資行為進行理性分析，不要衝動做決定。如無法判斷，建議多諮詢專業人士，以防入坑。