訟師談法院會如何處理已經定性為無效買賣合同？

一、基本案情

1、原告訴稱

原告張某訴稱：被告於2018年5月15日以80萬元的價格購買了原告所有的房屋，被告給付原告定金及首付款共計32萬元，原告配合被告把房屋備案登記在被告名下。2018年5月15日，原告將房屋交付被告，但被告在辦理按揭貸款時不提供相關資料，至今無法用按揭貸款向原告支付剩餘價款48萬元。涉案房屋出售給被告後，原告解除了與原租户的合同，並返還租金(每月3500元)，造成原告損失。原告請求：一、被告立即給付剩餘房屋價款48萬元，並自2015年5月15日起按中國人民銀行發佈的同期貸款利率的標準承擔利息;二、被告自2018年5月1日起至實際付清房屋價款之日止，按每月3500元的標準賠償原告租金損失。

2、被告辯稱

被告温某辯稱：被告購買原告涉案房屋屬實，但雙方的交易過程是：2017年10月20日，被告通過原告開辦的A公司購買房屋。原告向A公司交納5萬元定金和14.5萬元購房款，但A公司並未將錢給付賣房者，導致房屋被賣房者收回。因被告急需房屋，2018年3月6日，原、被告經協商，原告將其所有的涉案房屋出租給被告，約定租期20年，年租金1萬元，為此被告又給付原告19.5萬元租金。後雙方經協商達成買賣該房屋的一致意見，當日雙方簽訂《房屋買賣合同》，約定房屋價款為80萬元。2018年4月5日，被告在19.5萬元租金轉為房屋價款的基礎上，又給付原告4.5萬元。因原告在銀行有涉案房屋按揭貸款56萬元未還，致使被告無法辦理房屋過户手續，故原、被告以及原告父親張某某在2018年5月9日簽訂《擔保協議》。該協議一方面確認截止2018年4月5日，被告已付房款24萬元，原告同意被告將房屋價款19.5萬元轉為涉案房屋價款，另一方面約定張某某擔保原告於2018年5月11日前還清涉案房屋按揭貸款，並將房屋過户至被告名下，由被告辦理抵押貸款，向原告付清剩餘房屋價款。2018年5月15日，被告又給付原告8萬元，至此被告共給付原告51.5萬元，所以被告現欠原告28.5萬元，而非48萬元。被告不存在違約行為，故不同意原告訴訟請求。

二、法院查明

原告系A公司法定代表人。2017年10月20日，被告與A公司簽訂《委託購買協議》，約定被告委託A公司購買房屋。為此，被告A公司收取原告定金及購房款共計19.5萬元，但該協議因故未履行完畢。2018年3月6日，原、被告簽訂《房屋租賃協議》，約定原告將房屋出租給被告，租期20年，年租金1萬元，被告一次性給付19.5萬元，同時，原告為被告出具《收據》1份，載明收到房屋租賃費19.5元。同日，雙方經協商達成一致意見，改租賃為買賣涉案房屋，房屋價款80萬元，並簽訂了《房屋買賣合同》。2018年4月5日，被告給付原告4.5萬元購房款。2018年5月9日，原、被告以及原告委託訴訟代理人張某某簽訂《擔保協議》，三方約定張某某作為擔保人，保證原告在2018年5月11日前結清涉案房屋銀行按揭貸款尾款56萬元，並將房屋過户至被告名下，由原告給被告辦理貸款，貸款確定審核通過之日，被告給付原告剩餘首付款8萬元(房屋總價80萬元，首付款40%，為32萬元，扣除被告已給付的24萬，還需給付8萬元)，如果原告無法給被告辦理貸款，風險由原、被告雙方承擔。同時三方約定不得擅自變更或者解除合同，除非三方協商一致並達成書面協議。原、被告在該協議中還確認被告將海韻花園房屋價款19.5萬元，轉為涉案房屋價款。2018年5月15日，被告又給付原告8萬元，同日，雙方簽訂兩份《房屋買賣協議》，其中一份約定“買賣雙方簽訂本協議時，買方交付房款人民幣(大寫)叁拾貳萬元整，餘款人民幣(大寫)肆拾捌萬元，由買方向銀行貸款時轉付，貸款不成時買方轉為全款購買。”另一份約定“買方以按揭貸款購買房屋，如貸款申請不成轉為全款”。

2018年5月15日，原告將涉案房屋交付被告管理使用至今。

三、法院判決

1、被告温某給付原告張某房屋價款480000元;

2、駁回原告張某其他訴訟請求。

四、律師點評

房產律師訟師服務認為：原、被告房屋買賣合同關係成立有效。本案爭議焦點在於原、被告對房屋價款給付方式的約定。2018年5月9日，原、被告及張某某在《擔保協議》中約定，原告還清按揭貸款後，將房屋過户至被告名下，由原告給被告貸款。被告對該約定解釋為：原告須先履行房屋過户義務，由被告用該房屋擔保辦理抵押貸款，以支付剩餘房屋價款。通過對該條款的文字字義理解，被告的解釋具有合理性，可以確定原、被告在《擔保協議》約定原告需先履行房屋過户義務，被告方可辦理貸款支付剩餘房屋價款。雙方在《擔保協議》中同時約定該協議不得擅自變更或解除，除非三方協商一致並達成書面協議。2018年5月15日，原、被告又簽訂兩份《房屋買賣協議》，其中一份約定“買賣雙方簽訂本協議時，買主交付房款人民幣(大寫)叁拾貳萬元整，餘款人民幣(大寫)肆拾捌萬元，由買方向銀行貸款轉付，貸款不成時，買賣轉為全款購買賣”，另一份約定為“買方以按揭貸款購買賣房屋，如貸款申請不成轉為全款”，該兩份協議雖對支付方式的表述不盡一致，但因兩協議為同一時間簽訂，對支付方式應執行約定的明確“按揭貸款”。該兩份《房屋買賣協議》簽訂於《擔保協議》之後，《房屋買賣協議》將支付方式約定為“按揭貸款”，屬於對《擔保協議》的變更，對此完全符合雙方在《擔保協議》中關於三方協商一致可變更該協議的約定，故本案的房屋價款支付方式為應為按揭貸款。關於被告已付原告房屋價款數額的認定。原、被告對被告為購買房屋支付給A公司的19.5萬元直接轉為涉案房屋價款、2018年4月5日被告給付的4.5萬元、2018年5月15日給付的8萬元，共計32萬元無異議，故對上款予以確認。被告依據於2018年3月6日原告為其出具的收到租金19.5萬元的《收條》，主張給付原告19.5萬元租金，該租金也轉為房屋價款，原告否認，並主張該19.5萬元租金即是被告支付給A公司購買房屋的19.5萬元，並且已包括在已收到的32萬元房屋價款中。對該19.5萬元，被告並未提供款項來源證據，另外還有兩處疑點：一、雙方在2018年5月15日簽訂的兩份《房屋買賣協議》中均載明被告已付房屋價款32萬元;二、被告在租賃涉案房屋時，已經有19.5萬元購房屋價款在原告處未得到返還，此時被告再另行給付原告19.5萬元租金不符合常理。故被告僅憑《收條》主張已付19.5萬元房屋價款，證據不足，不予支持。被告尚欠原告房屋價款數額為48萬元。被告雖辯稱不能辦理按揭貸款的原因為原告要求其提供虛假證明材料，但未提供證據證明，故對被告的辯解意見不予採納。按原、被告在《房屋買賣協議》中關於“按揭貸款不成，被告應全款支付”的約定，原告請求被告全額給付房屋價款的條件成就，被告應予支付。

因原、被告未在《房屋買賣協議》中約定剩餘房屋價款的給付時間，故對被告履行付款義務的時間應確定為原告起訴之日。2018年5月15日，原告將房屋交付被告，屬於履行合同行為，原告以該時間請求被告承擔逾期付款損失賠償責任，即賠償租金損失，無法律依據，不予支持。同時，原告請求被告承擔48萬元的利息起算時間應為原告起訴主張權利之日。綜上，原告訴訟請求合理部分法院予以支持。