被執行人購買未辦過户的安置房能否被採取執行措施？

【引言】

執行難，是全國法院普遍存在的問題。自2016年最高人民法院建立“總對總”網絡查控系統以來，特別是建立初期，確實在查控被執行人財產方面起到積極作用。但正所謂“道高一尺，魔高一丈”，隨着社會對法院執行查控措施的瞭解，被執行人通過他人代持資產來規避執行的情況時有發生，同時現行法律對某些特定的申請執行事項又缺乏明確規定或規定的比較模糊，讓執行又陷入困境。查找法律依據、具有指導性質的裁判案例、理論和實務觀點，並不厭其煩的與承辦法官溝通，必要時申請法院調取具有支撐性的材料等等，成為執行律師的工作重點。本人在2019年代理過一起執行案，涉及執行被執行人從第三人處購買尚未辦理產權轉移登記的安置房的相關問題，目前已執行結案。

【問題】
1.法院能否對被執行人購買的尚未辦理產權過户的安置房採取查封措施？ 現行法律雖未專門對未辦理產權過户登記的安置房執行問題作出明確規定，但《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十八條規定，被執行人購買第三人的財產，已經支付部分價款並實際佔有該財產，但第三人依合同約定保留所有權，申請執行人已向第三人支付剩餘價款或者第三人書面同意剩餘價款從該財產變價款中優先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結。第十九條規定，被執行人購買需要辦理過户登記的第三人的財產，已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，雖未辦理產權過户登記手續，但申請執行人已向第三人支付剩餘價款或者第三人同意剩餘價款從該財產變價款中優先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結。《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十五條規定，下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：（二）被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋。經初步調查瞭解，安置房系由被執行人於數年前從第三人（被徵收人）處購買，已入住多年，目前此安置房已辦理初始登記，且已具備轉移過户登記的條件。如法院依申請或依職權調取安置補償協議書等安置材料及交易合同並詢問第三人和初始登記人，得出安置房初始來源合法和安置房目前的產權歸屬無爭議、房款已結清、交易主體合法、交易合同未約定所有權保留等，或者雖交易合同約定了所有權保留及餘款未付，但申請執行人已向第三人支付剩餘價款或者第三人書面同意剩餘價款從該財產變價款中優先支付的，申請執行人有權且法院有義務依據申請在完善相關手續後對安置房採取查封措施或預查封措施。另外需要一併説明的是，《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十八條第二款也規定，第三人依法解除合同的，人民法院應當准許，已經採取的查封、扣押、凍結措施應當解除，但人民法院可以依據申請執行人的申請，執行被執行人因支付價款而形成的對該第三人的債權。也就是説在法院採取查封措施後，如果交易雙方確實存在爭議，且第三人有權解除合同，在受理法院審查解除合同之訴請確實成立的情況下做出瞭解除合同的判決，那麼申請執行人可以申請法院對被執行人對第三人享有的金錢債權採取協助執行措施。 2.在安置房被採取查封或預查封措施後如何進一步處理？ 採取執行查封措施只是第一步，特別是對於產權不在被執行人名下的安置房，如何最終執行變現清償債務才是終極目的，此係執行工作的重點，更是難點。 我們先看看這些法律規定： 《中華人民共和國民法典》第五百三十五條規定，因債務人怠於行使其債權或者與該債權有關的從權利，影響債權人的到期債權實現的，債權人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務人對相對人的權利，但是該權利專屬於債務人自身的除外。《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十四條規定，對被執行人與其他人共有的財產，人民法院可以查封、扣押、凍結，並及時通知共有人。共有人協議分割共有財產，並經債權人認可的，人民法院可以認定有效。查封、扣押、凍結的效力及於協議分割後被執行人享有份額內的財產；對其他共有人享有份額內的財產的查封、扣押、凍結，人民法院應當裁定予以解除。共有人提起析產訴訟或者申請執行人代位提起析產訴訟的，人民法院應當准許。 處理思路的探索： 第一步：代位起訴第三人要求協助辦理產權登記和過户手續 第三人在具備辦理產權登記和過户手續時應配合將安置房的產權登記過户至被執行人名下，此請求權對被執行人來説性質上可歸屬於“到期債權”。無論被執行人拖延辦理產權過户登記是基於惡意逃債還是無經濟能力承擔辦證税費，認定屬於“怠於行使到期債權”應該並無爭議。有些人或許會認為到期債權應是給付金錢性質的債權，法院才可裁定第三人協助履行，但涉及安置房產權登記和過户問題並非涉及金錢債務的履行，形式上系一定行為的履行，而且還是雙方行為的混合履行，同時還涉及向行政部門繳納税費問題，情況複雜，不適合適用代位訴訟來處理。上述有些人的觀點咋一眼看貌似有些道理，但其並未真正理解司法執行權干預債權債務清償和債權人代位權的本質屬性。執行人拒不履行生效法律文書確定的義務，通過申請法院強制執行是保障債權人債權得以實現的最後一道救濟渠道，如果認為法院不能執行，將會有損生效判決的司法權威，使債權人最後一道司法救濟渠道被堵。債權人代位權的本質是法律對債權人債權的保護，避免因債務人怠於行使到期債權而使債權無法實現，當然債務人有其他財產可供執行的除外。案涉被執行人已查無其他可被執行的財產，安置房已具備產權登記和過户的條件，第三人亦無爭議且願意配合辦理，在這樣的情況下，被執行人拖延辦理，除了逃避債務履行還真想不出還有其他原因。當然，此種情況下的代位訴訟也確實還存在不少問題需要和行政部門等主體溝通，比如不動產登記部門是否認可代位判決而給予司法協助、税務部門是否同意由債權人代為繳納相關税費及其他債權人是否同意個別債權人代付的税費等支出在後期房屋執行拍賣變現款中提前扣除等等，均需要提前溝通、協調好。 第二步：代位提起析產訴訟，確定被執行人的產權份額 如果安置房產權登記過户至被執行人名下，但屬於被執行人與其配偶婚姻關係存續期間所購置，同時被執行人的配偶非債務主體。這種情況下，安置房一般還屬於夫妻共同財產，法院只能執行被執行人所應享有的部分，在被執行人與其配偶未能就安置房產權份額分割達成一致並經債權人同意的情況下，只能起訴析產，但在被執行人怠於提起析產訴訟的情況下，債權人依據上述法律規定，有權代位提起析產訴訟。在安置房執行拍賣變現後，執行被執行人所享有的份額。 第三步：走拍賣程序 拍賣、變賣或抵償。