房產合同律師——子女出資買房登記父母名下，因違反政策法院認定無效案例

(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

原告訴稱

二原告向本院提出訴訟請求：1.判令登記在趙女士名下位於北京市朝陽區一號的房屋(下稱“涉案房屋”)歸二原告所有；2.二被告協助二原告將登涉案房屋過户至二原告名下；3.本案訴訟費用由二被告負擔。

事實和理由:吳某傑與二被告系兄弟姐妹關係，均為吳先生與趙女士的子女。周某芳系吳某傑之妻。吳先生於2005年去世，趙女士於2019年去世。購買涉案房屋之前,趙女士隨二原告及其女兒四人一同居住於吳某傑原單位分配的公租房內。

2008年,北京開始配售第一批經濟適用房,由於家庭居住條件極差,二原告家庭及趙女士均符合經濟適用房的申購政策,但趙女士屬於拆遷户兼高齡老人,在經濟適用房配售中屬於優先配售對象。為加大取得配售經濟適用房的概率,二原告與趙女士商議,借用其名義申購涉案房屋,趙女士表示同意。

隨後,二原告以趙女士名義提交申請、簽訂合同、支付購房款等,辦理完畢全部購房手續,二原告通過銀行轉賬的方式支付購房款、契税、辦證費、印花税、維修基金等共計301265.142元。房屋交付後,由二原告出資進行裝修併購買傢俱。涉案房屋的房屋所有權證於2011年1月4日下發，登記在趙女士名下。涉案房屋交付後,一直由二原告和女兒吳某莉居住使用至今。

在申購涉案房屋後,為避免原被告之間對涉案房屋的產權發生糾紛,趙女士特向二原告出具書面《字據》明確表示,以其名義購買的涉案房屋是二原告出資購買,名義產權人趙女士不擁有本房屋的所有權,故本房屋與二被告無任何繼承等經濟關係。

趙女士於2019年去世後,二原告多次聯繫並請求二被告配合將涉案房屋過户到二原告名下,吳某鵬一直表示“我沒事兒可以配合”,吳某君一直以各種理由拒絕辦理過户手續。鑑於此，二原告為維護自身合法權益,根據相關法律規定,訴至法院，請求判如所請。

被告辯稱

吳某君辯稱，不同意二原告的訴訟請求，趙女士有三個子女，都健在，沒有理由過户到周某芳名下。趙女士有聲明，去世後涉案房屋就是遺產，子女都有份額。涉案房屋是拆遷趙女士名下的房屋得來的，不是借名買房。房款是否是二原告支付的，我不知道。周某芳的弟弟借給原告10萬，購房款中另外還有我父親的8萬拆遷款。裝修的錢全是趙女士出的錢，房屋交付後由趙女士、二原告和他們的女兒吳某莉居住。

吳某鵬稱，無條件接受法院裁決，並協助辦理事後相關事宜；不承擔訴訟費用，訴訟費用由二原告承擔。

法院查明

吳先生與趙女士系夫妻關係，兩人共生育三個子女，即吳某傑與二被告。周某芳系吳某傑之妻。吳先生於2005年去世，趙女士於2019年去世。

2008年2月19日的《申請承諾書》顯示趙女士及全體共同申請人申請購買經濟適用住房。《申請家庭成員情況》顯示申請人及共同申請家庭成員為：本人趙女士、之子吳某傑、之媳周某芳、之孫女吳某莉。2008年6月11日，住房保障管理部門向趙女士發出《北京市經濟適用住房購買資格審核備案通知單》，顯示申請人為趙女士、申請人口1人，配套一居室，該家庭老齡。2008年9月27日，北京M公司（出賣人）與趙女士（買受人）簽訂了《北京市商品房預售合同》，約定趙女士購買涉案房屋，購房款共計286465元。

當日，周某芳支付了購房款，北京M公司出具了發票。涉案房屋於2010年6月27日交付。2010年8月，二原告出資對涉案房屋進行裝修。後，趙女士、二原告及其女兒一直在涉案房屋中居住。

2011年1月4日，涉案房屋產權證下發，房屋登記在趙女士名下。

趙女士立下《字據》：以本人趙女士名義購買的位於一號的經濟適用房系長子吳某傑、兒媳周某芳出資購買。名義房屋產權人趙女士不擁有本房屋的所有權，故本房屋與女兒吳某君、次子吳某鵬無任何繼承等經濟關係。

2016年2月12日,趙女士出具《聲明》：北京市朝陽區一號，此處2居室的房屋，房屋所屬我趙女士名下。當年是由兒子出資購買的，實至今天，各種原因我要改變。以前兒媳周某芳，讓我寫的的一切字據，並聲明作廢。爭取把兒子出資的房款還於兒子吳某傑。在百年之後，此房歸於我三個孩子吳某君、吳某傑、吳某鵬平均共同享受此房屋的繼承權。

裁判結果

駁回原告周某芳、吳某傑的訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

法律規定，有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。本案中，二原告主張以趙女士的名義申請併購買了涉案房屋，結合二原告在購買房屋時實際出資，且在房屋交付後實際居住的事實，法院認定二原告與趙女士之間存在口頭的借名買房協議。北京M公司與趙女士在2008年9月27日簽訂《北京市商品房預售合同》，涉案房屋屬於政策性保障住房，二原告與趙女士之間的借名買房協議有違國家政策性房屋的購房政策，損害社會公共利益，應屬無效。

因此，房屋所有權的歸屬應以產權部門登記為準，沒有充分確鑿的證據否定登記，房屋產權就應該屬於登記人，現涉案房屋登記於趙女士名下，二原告要求確認涉案房屋歸其所有，並要求二被告配合將房屋登記至其名下，無事實和法律依據，法院不予支持。

另外，需註明北京地區借名購買經濟適用房，法院一般認為在2008年4月11號之前發生的為有效，之後發生的法院不予認可，有此類糾紛的可以此時間節點作為判斷依據，同時，本案中原告雖然對借名買房情形不熟悉導致敗訴，但其仍可以通過要求分割房屋增值的方式另行訴訟維護權益，對於借名購買經濟適用房之後，房屋大幅度增值的部分應該如何分割，因本案未涉及不再贅述。在我其他同類案件中有詳細評述，如有疑問，也可直接來電諮詢。