房產糾紛律師——親屬之間簽署房屋買賣合同一方要求解除對方起訴繼續履行糾紛

原告訴稱

趙某君向本院提出訴訟請求：

1、判令趙某賢繼續履行2002年11月1日的《房屋買賣契約》，合同標的房屋海淀區一號房屋（以下簡稱涉案房屋）由我居住使用，待該房屋具備辦理不動產權證書條件時，由趙某賢立即辦理，並將產權人變更為我，同時由趙某賢承擔全部變更過户手續費後，我向趙某賢支付剩餘15萬元購房款；

2、判令趙某賢承擔本案訴訟費。

事實與理由：2002年11月1日，我與趙某賢簽訂《房屋買賣契約》，我購買趙某賢位於海淀區一號房屋，房屋總價65萬元，後我依約支付了趙某賢購房款50萬元，並約定待趙某賢將房屋過户登記至我名下，承擔全部變更過户手續後，我再行支付剩餘15萬元購房款。

但趙某賢至今仍未履行過户登記義務，構成嚴重違約，且涉案房屋經北京市第一中級人民法院判決確認由趙某賢居住使用並在具備不動產登記條件時歸趙某賢所有。趙某賢的行為已侵害了我權益，現為了維護我的居住使用權及辦理過户登記的產權，特訴至貴院。

被告辯稱

趙某賢辯稱，不同意趙某君的訴訟請求。當時我並沒有和趙某君達成買賣房屋的一致意見，我是同趙某君的父親趙某傑商量買房，趙某傑給了我買房的20萬元，我一直沒有收到過趙某君任何款項。趙某傑拿了一個協議，讓我籤，因為趙某傑是我的哥哥，我就簽了，沒有看清是和趙某君籤的買賣合同。當時房屋並未在我名下，是因為拆遷的原因，我佔有了，想賣給趙某傑。

但此後很長時間，趙某傑又反悔了，趙某傑説房子屬於祖業產，應該繼承，不想買了。因此此後款項也就沒付。趙某傑還起訴要繼承這個房子。後經海淀法院審理，判決房子歸趙某賢和第三人共同所有，判決之後趙某賢也去房管部門瞭解情況，房管部門表示該房屋屬於共同所有，產權證要辦在趙某賢和鄒某怡共同的名下，經與鄒某怡溝通，她也不同意出售，無法再履行買賣契約，要求解除買賣協議。現我提出反訴，

反訴請求：

1、解除趙某賢與趙某君之間的房屋買賣合同；

2、趙某君向趙某賢返還案涉房屋；

3、趙某君向趙某賢支付房屋佔用費及供暖費共計207萬元；

4、訴訟費由趙某君承擔。

鄒某怡述稱，不同意趙某君的訴訟請求，涉案房屋是我和趙某賢的夫妻共同財產，在海淀法院民事調解書中雙方達成離婚協議，但對婚後房產未做處分，經拆遷轉化為涉案房屋，法律上仍為夫妻共同財產。該房屋的所有權已經法院確認完畢，明確該房屋由趙某賢和我居住使用，待具備辦理產權條件時由二人共同所有。該判決已經生效，足以認定涉案房屋的所有權確認為趙某賢和我共同共有。

趙某君起訴要求趙某賢繼續履行合同沒有法律依據和履行的可能。趙某君提起房屋買賣之訴，沒有任何意義。趙某賢簽訂買賣契約是無權處分行為，簽署房屋買賣契約時沒有通知我也沒有我簽字，我對買賣行為也不認可，也絕對不可能追認趙某賢的行為合法。趙某君與趙某賢行為是惡意串通，合法形式掩蓋非法目的，應屬無效。趙某君起訴所稱的買賣契約，我不知情，也沒有收取房款，趙某君與趙某賢的行為應依法確認為無效。

涉案房屋經過兩次訴訟，被認定為趙某賢和我共同共有，但在房屋所有權證書辦理後，雙方還會有離婚後財產糾紛，二人對該房屋還是有爭議的，因此沒有履行買賣契約的可能。目前還沒有辦理產權證，沒有訴訟。

現我提出獨立請求：

1、趙某君與趙某賢之間的房屋買賣契約無效。

2、趙某君與趙某賢承擔本案訴訟費。

趙某君針對趙某賢的反訴辯稱，不同意趙某賢的全部反訴請求，本案沒有法定或約定的解除事由，且簽約時趙某賢雖未獲得權屬證書，但產權歸屬本身沒有任何爭議，是當時全體家庭成員認可並明知的，鄒某怡之所以目前享有涉案房屋份額，是新賦予的共有權利，並非自始存在，且鄒某怡僅具有分家析產時農村宅基地地上物的共有權利，僅因為訴訟分配到本案涉案房屋上，所以不是簽約當時合法有效的產權共有人。

同時我方有理由認為趙某賢及鄒某怡雖已離婚，但基於共同子女的關係，擁有共同利益，所以故意串通，意圖在房價增值明顯且數額巨大的情況下，侵佔原告的合法利益，所以不具備解除條件，同時我方訴求中更多主張實際居住，而且具備居住條件，我也不準備進行變賣或出售，因此願意等待涉案房屋能辦理過户時再行進行變更登記。

趙某賢主張的評估問題，我方認為程序正當，認定價格客觀，雖該價格略低於市場價，但我予以認可，能夠真實反映訴爭房屋的巨大價值，為了便於後續履行，保持交易穩定，防止利益受損，因此請求駁回全部反訴請求。關於供暖費和佔有使用費的問題，是趙某賢違反誠信，惡意解除，我沒有任何過錯，不予承擔。

鄒某怡針對的趙某賢反訴述稱，不同意反訴請求。他們之間的房屋買賣合同是無效的，應該自始無效。趙某賢與趙某君是叔侄關係，明知有第三人房產份額的情況下惡意串通。趙某君在上次訴訟中陳述該房屋是遺產，現又陳述是買賣，自相矛盾，上次案件與本案事實陳述中實際體現了她想通過房屋謀取不正當利益的心態，不應獲得支持。即便趙某君是善意第三人，也沒有支付全部購房款，房屋買賣合同中購房人義務就是支付全部購房款，現趙某君未支付全部購房款，其義務也沒有完成，不符合善意第三人的基本條件。

涉案房屋目前是第三人與趙某賢共有的狀態，沒有進行離婚後財產分割，因此對第二項反訴請求不同意，我認為應該向趙某賢及第三人共同返還。訴訟費由法院依法審查。房屋佔用費207萬元，我認為合同無效，應該相互承擔責任，佔用費由法院判決。

趙某君針對鄒某怡的請求辯稱，直到判決作出才知道第三人在涉案房屋享有的份額，參照房屋價值酌情分配到涉案房產中，第三人對涉案房屋對應的被拆遷房屋物權早已滅失，只是因為價值相當，恰巧轉化為涉案房屋。

第三人對涉案房屋享有權利完全是基於繼承判決新賦予的權利，第三人認為損害其利益是沒有依據的。如果沒有判決，完全不存在主張無效的基礎。趙某賢和鄒某怡是1990年調解離婚，距離簽訂買賣合同已經12年，這期間一直是趙某賢佔有使用，已經超過新發現財產和離婚未分的財產訴訟時效，一審二審繼承判決也確認了趙某賢是涉案房屋的產權人，對涉案房屋有單獨處置權。

趙某賢針對鄒某怡的請求述稱，認可第三人的陳述，趙某君如認為房屋是趙某賢所有，其父親就不會以繼承權糾紛進行起訴，開庭時趙某君也在場，對繼承糾紛也沒有任何異議。我要求解除買賣契約。

法院查明

趙父與趙母系夫妻關係，二人育有長子趙某傑、次子趙某賢、三子趙某同、四子趙某城，長女趙某麗、次女趙某娟、三女趙某涵。趙父於1999年8月31日去世，趙母於2007年8月12日去世，二人生前均未留遺囑。趙某君系趙某傑之女。鄒某怡與趙某賢於1990年8月28日經本院調解離婚。

2002年11月1日，趙某君與趙某賢簽訂《房屋買賣契約》，約定趙某君購買趙某賢位於一號樓房一套，房屋總價格65萬元，趙某君先支付首期房款20萬元，趙某賢在收到首期房款後負責將房產證變更過户於趙某君名下並承擔一切變更過户手續費，其餘45萬元房款，等趙某君得到拆遷補償款後再將剩餘房款補齊。同日，趙某賢出具收條，收到趙某君預付房款20萬元。

2004年8月12日，趙某君向趙某賢支付了30萬元房款，趙某賢簽署了收據。趙某賢否認其收到30萬元，但就此未提交證據。趙某君表示其自2003年裝修之後居住使用涉案房屋至今。趙某賢表示其2002年底將房屋交給趙某傑，不清楚現由何人居住。

2017年，趙某娟、趙某涵向趙某傑、趙某同、趙某城、趙某麗、趙某賢、鄒某怡提起析產、繼承糾紛訴訟，要求分割繼承包含涉案房屋在內的12套房屋。在該案中，趙某傑辯稱，12套房屋都是其父趙父的，其主張繼承，海淀區F號院是被繼承人的祖產，是被繼承人的夫妻共同財產，家庭成員共同生活在院落裏，雖然家庭成員之間有不同貢獻，但父母健在，應認定為父母共同出資所得，即使子女有出資出力，也是對家庭的貢獻，母親趙母是個體工商户，是實際經營用房的經營人，拆遷所得的利益也是基於經營用房，不能僅基於被安置人來確定分配個人所有。

本院認定F號院內房屋系趙父祖業產置換而來，原有北房四間、東房兩間、西房兩間，此後東房、南房、部分西房經趙父申請翻建，根據建房批基地許可證、雙方當事人陳述、證人證言，可以認定趙某賢、鄒某怡在F號院內建房以及此後趙某賢在F號院建房並經營旅館的事實，因此被拆遷的F號院內部分房屋應為趙某賢、鄒某怡與趙父、趙母的共有財產。

基於上述認定內容，本院判決其中的涉案房屋由趙某賢、鄒某怡居住使用，待該房屋具備辦理不動產權證書條件時歸趙某賢、鄒某怡共同所有。趙某娟、趙某涵、趙某傑、趙某麗不服該判決，提出上訴。北京市第一中級人民法院駁回上訴，維持原判。現涉案房屋尚未辦理不動產權證書。

涉案房屋總價為1059.9萬元。趙某君表示如果判決解除合同，其要求趙某賢及鄒某怡共同賠償房屋增值損失9949000元、返還房款50萬元及房款利息。趙某賢表示趙某君不是善意第三人，趙某君明知購買涉案房屋存在風險，且未完全支付房款，應按照比例主張增值部分，且其也存在租金和供暖費損失。鄒某怡表示應審查買賣行為是否真實合法，析產繼承案件中趙某君父親提出涉案房屋為遺產，證實了趙某君的主觀惡意。

裁判結果

一、解除趙某君與趙某賢於2002年11月1日就買賣北京市海淀區一號房屋簽訂的《房屋買賣契約》；

二、趙某賢於本判決生效後90日內返還趙某君房款500000元並賠償趙某君房屋增值補償款4974500元,以上共計5474500元；

三、趙某君於本判決生效後120日內將北京市海淀區一號房屋騰空並返還給趙某賢；

四、駁回趙某君的其他訴訟請求；

五、駁回趙某賢的其他反訴請求；

六、駁回鄒某怡的請求。

房產律師靳雙權點評

民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。趙某君與趙某賢簽訂的房屋買賣契約系雙方真實意思表示，且內容未違反法律、行政法規的強制性規定，屬合法有效。根據生效判決認定，涉案房屋系F號院拆遷安置得來，F號院內房屋系趙父祖業產置換而來。趙某君之父趙某傑與趙某賢系兄弟，趙某君系趙某傑之女，三人顯然知曉F號院內房屋的來源及性質，趙某君提出購買涉案房屋時對產權歸屬於趙某賢沒有爭議，全體家庭成員認可並明知的主張並無證據證明，且在析產、繼承案件中，趙某傑亦主張包含涉案房屋在內的安置住房均為父母遺產，因此法院對趙某君的主張不予採信，趙某君、趙某賢對本案糾紛的產生均存在過錯。

鑑於此，在包含涉案房屋在內的安置房屋未經析產確權的情況下，趙某君就與趙某賢簽訂的房屋買賣契約無法履行,在析產、繼承案件中對涉案房屋在內的安置房屋進行析產確權後，趙某賢仍對涉案房屋沒有完全處分權，鄒某怡亦明確表示對本案所涉買賣行為既不認可也不追認，該房屋買賣契約不具備繼續履行的可能，故趙某君要求繼續履行房屋買賣契約，法院不予支持；趙某賢要求解除房屋買賣契約的反訴請求，法院予以支持；鄒某怡要求趙某君與趙某賢簽訂的房屋買賣契約無效，缺乏法律依據，法院不予支持。

合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。在房屋買賣契約解除的情況下，趙某賢應向趙某君返還房款50萬元，並賠償涉案房屋增值的相應補償款，趙某君亦應將涉案房屋返還給趙某賢。

關於趙某賢應向趙某君支付的補償款金額，如前所述，趙某賢與趙某君對於本案糾紛的發生均存在過錯，綜合本案案情及查明的事實，法院酌情判定趙某君對自身損失應承擔50%的責任,即趙某賢應向趙某君賠償房屋增值補償款4974500元。

考慮到法院已經判定房屋增值補償款，且趙某君在簽訂房屋買賣契約後居住使用涉案房屋至今，趙某君要求趙某賢支付房款利息的請求，於法無據，法院不予支持。房屋買賣契約系在趙某賢與鄒某怡離婚多年後簽訂，鄒某怡對此並無過錯，且房款系趙某賢收取，故趙某君要求鄒某怡與趙某賢共同返還房款及賠償的請求，缺乏依據，法院不予支持。

趙某君系基於與趙某賢簽訂的房屋買賣契約而佔有使用涉案房屋，並向趙某賢支付部分房款，並非無故佔用，趙某賢要求趙某君支付的房屋佔用費的反訴請求，於法無據，法院不予支持。