小產權房約定了永久性居住權，是否有效？

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，也不具備國家發放的土地使用證和預售許可證，一般情況下只能取得使用權而不是產權。那麼與小產權房的使用權人約定永久性居住權是否有效呢？下面我們一起來解讀一下這個問題。

一、居住權的設立。

按照《民法典》的相關規定，設立居住權時應當採用書面形式簽訂居住權合同。居住權屬於用益物權，因此在訂立合同後還需要向登記機關申請登記，居住權自登記時設立。居住權設立後，居住權人按照合同約定，對他人的住宅依法佔有和使用，以滿足生活居住的需要。

二、小產權房上約定的居住權應當如何處理？

一般情況下，居住權的期限應當由房屋所有權人與居住權人協商確定，但是小產權房的所有人並不屬於私人所有，也就是説，即使簽訂了居住權合同，合同是有效的，但是當事人也不一定能取得房子的永久居住權，在實踐中常常因此產生爭議。

那麼居住權人應當如何保障自己的權益呢？雙方可以在居住權合同中約定違約金，那麼根據合同義務，相對方應當保證居住權人在該房屋中享有使用居住的權利。當居住權人的權利無法實現時，可以根據合同中的約定來向對方主張違約金，也可以在起訴對方的時候向法院主張要求確認自己享有合法的居住權。

法律依據：

《中華人民共和國民法典》第三百六十六條 

居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

《中華人民共和國民法典》第三百六十七條 　

設立居住權，當事人應當採用書面形式訂立居住權合同。　　

居住權合同一般包括下列條款：　　

（一）當事人的姓名或者名稱和住所；　　

（二）住宅的位置；　　

（三）居住的條件和要求；　　

（四）居住權期限；　

（五）解決爭議的方法。

《中華人民共和國民法典》第三百六十八條 　

居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

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