律師談二手房買賣合同在履行過程中需要注意問題

北京房地產專業律師靳雙權，專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二餘年，帶領專業房產團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現在將這些案件改編為房地產糾紛案例，希望可以幫助到你。(為保護當事人隱私安全及避免不必要糾爭，以下當事人姓名，公司名稱等均為化名，如有雷同，可以聯繫我們，我們將予以撤銷。)

一、原告訴稱

雷某、李某訴稱：

二人系夫妻關係，2014年6月6日，翟某與我們約定以534萬元的價格購買其所有的位於甲市乙區房屋一套(以下簡稱涉案房屋)，雙方簽訂房屋買賣協議，簽訂合同時我方直接支付定金30萬元，剩餘款項我方按照約定通過專項賬户支付。按照合同約定翟某應於2014年9月15日前辦理完畢解押手續，但翟某未按照合同履行，逾期32天解押，後雙方產生爭議，合同履行出現障礙。現我方訴至法院請求：1.判令翟某繼續履行房屋買賣合同，將涉案房屋過户至我方名下;2.依法判令翟某承擔延期32天解押違約金8萬元(日違約金2500元乘以32天，依據補充協議第二條第二款約定了解押時間，補充協議第四條約定了逾期解押的違約金，涉案房屋總房款是534萬元，翟某實際解押日期是2014年10月16日);3.判令翟某按日支付自2014年12月11日起至實際取得房屋所有權證書之日止，按已付房款425萬元的萬分之五的違約金，即2125元。

二、被告辯稱

翟某辯稱：

同意繼續履行買賣合同過户，但是對雷某、李某其他訴訟請求不同意，我沒有違約，不同意支付違約金，按照合同約定應該在2014年9月15日辦理解押，我雖然沒有在規定期間內解押，但是雙方在於2014年10月1日重新訂了買賣定金協議書，解押延期事實發生，雙方都知曉，雙方在新的協議書中對該問題沒有約定，該協議提高了首付款，定金金額有變化，對過往沒有提出追究責任的問題，故不存在違約問題了。雷某、李某已經支付了375萬元房款，尾款83萬元尚未支付。

三、審理查明

2014年6月6日，雷某、李某與翟某簽訂買賣合同時，約定雙方任何一方逾期履行本合同約定義務的，每逾期一日，違約方應按日計算向守約方支付房屋總價款萬分之五的違約金。

而後，2014年10月1日，雷某、李某(購買人、乙方)與翟某(出售人、甲方)再次簽訂《買賣定金協議書》，主要約定貸款方式變更為公積金貸款，乙方首付款不低於320萬元，乙方應於本協議簽署時向甲方支付購房定金50萬元。

庭審中，經雷某、李某申請，房屋中介公司工作人員關某出庭作證稱，2014年翟某要出售涉案房屋，房屋有銀行貸款未還清，但是翟某忘記了，沒有在規定時間內去還貸，9月才正式提出申請去還款，但是依據合同，已經超期，我公司曾在8月以微信的方式提示過翟某辦理解押，但翟某10月中旬才將解押辦理完畢。解押完畢的時候，因為超出了合同約定期限，後雙方協商，表示願意繼續履行，但是雷某、李某要求要提前交房，準備裝修，翟某也同意提前交房，但是交房裝修，物業需要翟某同意才可裝修，但是翟某説隔斷是風水，不讓動，所以就沒有提前交房，這個時候大概是11月份，這個時候雷某、李某的首付款已經到位了，首付款到位通知翟某讓其辦理公積金貸款及銀行監管，需要在北京停留3到5天，但是翟某隻給我們1到2天，她把時間控制的很緊張，表示把流程和時間控制好，她才從國外回來，最後按照我們通知她的時間晚了一個月才回來，翟某回國後，我們三方約到一起協商，協商的過程是：李某説把裝修的都約好了，定金也交了，最終沒有動工，需要賠償，當時李某要求5萬元，翟某隻同意3萬元，後協商未果，翟某在北京待了一天，就離開北京了，其他的細節實際經辦人呂某更清楚。翟某共回國兩次，一次是交首付款，一次為解押。簽約時候是正常市場價格，現在涉案房屋漲了150萬元左右。雷某、李某認為證人證言反映了合同履行的進程，翟某對證人證言無異議。

因證人關某對合同履行細節不完全清楚，經雷某、李某申請，此房屋手續的經辦人員呂某出庭作證，補充稱合同約定翟某應在9月中旬前解押，8月初證人通知翟某提前辦理解押手續，9月初翟某稱手上的錢買理財了，還不上，之後雙方溝通，把定金從20萬提升至50萬，貸款從商貸變公積金，並且提前交房。雙方當時對等的義務是買方提高付款金額，賣方提前交房。10月十幾號解押完成，解押之後，翟某把房子交給了雷某、李某，交完房翟某回日本，之後應該進行網籤，翟某稱在國外只能請1天的假，表示要把時間往後延，之後翟某回來兩次是為了解決糾紛，交房前雷某、李某就表示因為解押晚要賠償，主張了幾萬塊錢的違約金，之後翟某回來兩次都是為了解押違約金的事情，但是翟某不同意支付，一直沒有協商好，之後的買賣履行陷入障礙。翟某提前交房後，因為違約金沒有談成，涉案房屋鎖換了，後雷某、李某也沒進去。

翟某認可已收到雷某、李某支付的購房款375萬元，雷某、李某願意為涉案房屋的繼續履行一次性支付剩餘款項。

四、法院判決

甲市乙區人民法院經審理後判決：

1.原告雷某、李某於本判決生效之日起十日內支付翟某購房款80萬元;

2.被告翟某於本判決生效並收到判決第一項購房款80萬元後十日內協助原告雷某、李某辦理涉案房屋產權過户手續;

3.被告翟某於本判決生效及過户完成後三日內將涉案房屋交付給原告雷某、李某;

4.被告翟某於本判決生效後十五日內支付原告違約金4萬元;;

五、資深房產律師靳雙權點評

雷某、李某與翟某就涉案房屋簽訂的買賣合同，系當事人真實意思表示、內容未違反國家法律法規的強制性規定，應認定合法有效，各方當事人應當依約履行合同內容。翟某遲延一個多月未能按約定日期解除抵押，在翟某遲延解除抵押後，雙方重新達成的定金協議系對買賣合同的付款方式進行重新約定，並不能認為系雷某、李某對翟某違約行為主張違約金的免除。在此之後，雷某、李某支付了翟某80%的購房款，結合中介經辦人的證人證言可知，在提高付款金額後，翟某應將涉案房屋交付，但實際上因雷某、李某拒絕承諾放棄違約金的主張，翟某最終沒有將涉案房屋交付給雷某、李某，且消極懈怠合同繼續履行的後續環節，使合同陷入履行障礙，翟某構成違約。

現雷某、李某主張繼續履行一節，翟某不持異議，雷某、李某亦表示可以一次性支付剩餘房款，本人認為應該對雷某、李某主張的繼續履行請求予以支持。

關於雷某、李某要求翟某支付違約金一節，綜合本案案情，翟某的違約行為雖然造成了涉案房屋買賣合同履行的延遲，但考慮到涉案房屋已大幅升值，翟某的違約情形及對雷某、李某形成的實際損失並不嚴重，翟某亦提及違約金過高主張酌減，我認為法院在綜合案情後酌定違約金數額為4萬元是合乎情理的。