百密一疏——如何找出拆遷方的破綻

大凡在房屋拆遷過程中接觸過律師的，都容易聽到這樣一種描述：“最終能爭取到多少補償我們秉着嚴謹的態度無法保證，但是，在我們的協助下能取得比之前更高的補償這是一定的。

”為何許多律師能如此“大言不慚”呢?

其實道理很簡單，就是題目中的四個字：百密一疏。

簡單來説，作為實際實施的拆遷辦的工作人員並非具有較高專業素質的羣體，反而是最接地氣最務實甚至還會有些市儈的羣體，而拆遷工作整個流程下來，又所涉部門眾多設計各類行政法規行政規章甚至細到會議紀要等法律政策也數不盡數，即是説拆遷工作實際又是複雜而嚴格的。

因此，在這種情況下，一個“很有經驗”的拆遷工作者，其經驗所在也往往是如何把握被拆遷人心理，如何談下一個被拆遷户。

但拆遷畢竟不同於二手房買賣的中介行為，其工作人員總有疏漏既是題目中所説的“百密一疏”，而專業的拆遷律師往往是通過“火力覆蓋”的工作完成“精準打擊”的目的，用“愚者千慮，必有一得”對付“智者千慮，必有一疏”，從而獲取談判的主動。

例如，在拆遷的必要環節——拆遷評估中，拆遷方需要履行的義務眾多。

首先，拆遷方需要公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的評估機構名單，供拆遷當事人選擇。

而核心的問題是，對評估機構的選定是被拆遷人的權利，而拆遷人只有在被拆遷人放棄這項權力時才有權代為選擇。

這項權限是法律明文限定的，不會因政策或地域因素而改變。

被拆遷人眾多時，則需要採取公開透明的方式，由被拆遷人投票或者當事人抽籤來確定。

另外，評估機構的評估必須經過實地考察，不能但從各類文件中總結作出評估報告。

這就意味着必須有拆遷方和評估機構一同到房屋內測量檢驗這一環節。

另外，評估報告做出後，被拆遷人均有申請複核、申請專家評審委員複核這兩道救濟程序，只要被拆遷人提出了救濟申請，評估機構就必須按程序做出答覆。

在拆遷評估中的這些環節具備了，拆遷評估報告才合法有效。