想要拿高額補償，先要學會和徵收方談判！這些技巧你少不了

徵地拆遷是我們被徵收方與徵收方之間關乎各自利益的博弈，這是一場殘酷而又沒有硝煙的戰爭。我們很難遇到徵收雙方一兩次就可以談妥的情況，徵地拆遷過程中的談判需要我們的被徵收人準備足夠的時間和精力。

今天，律師團就來為大家簡單分析一下，在談判過程中應該注意的問題，如何才能和徵收方談出一個滿意的補償方案。

第一步，樹立談判目標：根據房屋價值，確定好心理補償預期!

凡事預則立，不預則廢。因此，在談判之前我們要對自己能獲得的補償有一個心理預期，包括我們的補償上限有多少，以及我們能接受的底線是多少。這樣方便我們和徵收方談判時有一個明確的目標。避免由徵收方單方面決定補償的多少。

但這個補償目標咱們不要輕易泄露出來，要讓徵收方主動提出補償，然後相互磋商，實現自己的談判目標。

關於這個補償目標的確定，也不是隨口而説，必須符合實際的房屋價值，經得起推敲。

我們可以參考《國有土地上房屋徵收與補償條例》，被徵收房屋的價值補償不得低於徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產市場價格。

也就是説，我們的房屋價值可以參考我們周邊的同類房屋價值。當我們發現我們周邊的房價在5000，而徵收方只給3000的評估價時，這明顯就是不合理的補償，我們完全是可以拒絕在補償協議上簽字，並要求提高補償。

第二步，抓住徵收方的“違法點”，合理施壓!

整理好徵收方下發的徵收文件，分析徵收方的違法點。包括是否按照法定流程來徵收，有無程序缺失或不當，拆遷手段是否合法合理，以及房屋價值和補償價格之間的差異，地方給的補償標準違背了法律規定的哪些補償原則。這都能讓徵收方措手不及。

比如，《國有土地上房屋徵收與補償條例》明確規定了，徵收決定的公告不得低於30日、房屋評估報告要有兩名註冊房地產評估師簽字、徵收方在徵收過程中不得采取中斷供水供電等。現實當中，其實很多評估報告並沒有做到這些規範，那麼我們也可以利用起來。

其他的諸如斷水斷電、不公開發布文件，都是違法行為。我們都可以在談判桌上一一説明，讓徵收方明白，我們是有備而來，有證據也懂法，並不是他們能夠任意壓低補償的。

第三步，調整好談判心態：不慌不亂，有理有據，氣場穩!

談判打的就是心理戰。兩軍交戰，氣勢當先。誰先露怯，誰先敗下陣來。所以我們在談判過程中的心態是極其重要的。你一慌就會給徵收方趁虛而入的機會，這些拆遷工作人員經歷過相關的談判培訓，善於利用被徵收人的心理弱點做突破。

所以我們在談判前要對徵收方可能問到的問題先想好答案，儘可能做到知己知彼。對於土地房屋的價值心中有數，做到底氣足、證據充分、要求合理合法。

在談判過程中心態和情緒一定要穩，至少表面上看起來不慌不亂，不露出氣場上的破綻，不被對方強硬的氣勢壓倒。始終保持平等積極的協商。冷靜客觀，我們只用説出事實和理由，堅守我們自己的立場和底線，要求合理補償。

這個時候忌諱和徵收方發生言語甚至肢體上的衝突，因為一旦發生這種情況，徵收方就可以藉機追究我們擾亂徵收的相關責任，讓我們由主動變被動，變成徵收方壓低補償的藉口。

第四步，談判全程錄音取證，讓口頭承諾不落空!

工作人員有時候喜歡給你口頭承諾，卻又不寫入協議，為的是哄騙讓你儘快簽字。你簽完字，後面再要承諾的補償，人家又説“這事口説無憑”，你也拿不出證據。但是有了錄音就不一樣了，錄音是有效證據。

因此，咱們在走入談判現場前，就應當把手機錄音開啟，對於談判全程進行錄音取證。不僅能夠錄製拆遷人員的口頭承諾，甚至還能錄到意想不到的其他證據，比如口頭威脅、違法的拆遷情況等。

舉個例子，補償沒有達成一致意見，拆遷人員有時候就會説：“你不簽字可以，一個星期後，房屋就給你拆了。補償一分都不會多”。如果一個星期後，房屋真的拆除了，像這樣的威脅語句，我們可以作為後期維權的證據之一。

第五步，選好談判地點，掌握談判主動權!

最後，談判的地點也是很關鍵的。因為我們在自己熟悉的地方，心理上會比較有安全感和舒適感，這就有利於我們正常發揮出談判的水平。相反，在陌生或者不熟悉的環境裏，面對一羣陌生的人，我們的心理壓力會更大一些，不利於調整心態。

再者説，明明是拆除我的房子徵收我的地，為什麼非得我到徵收方指定的地方談判呢?試想一下我們主動過去會是什麼效果?徵收方會認為我們有妥協的意向，那豈不正合他們的心意，乘機壓價儘早籤協議。

另外，去外面談，搞不好就是人家擺的鴻門宴。有位當事人就是因為被拆遷部門的朋友夜裏約出來喝酒談補償，結果沒談好，外面進來幾個人，一擁而上，把這位當事人控制住，“不籤也得籤”，強制他按了手印、簽了字。糟糕的是，他連人家的違法證據都沒有。

房子是我們的，最好是我們掌握主動權，地點我們來定。最好就在我們自己的房子裏。

談不下來，達不成補償預期目標，該怎麼辦?有招!

為大家提供了一些和徵收方談判的小技巧，希望可以幫助到我們的被徵收人拿到合理的補償。

如果徵收方願意提高補償那當然最好，但是徵收方咄咄逼人，死活不願意提高補償，我們該怎麼辦呢?

這個時候也不要着急，只要你沒簽字，後面還是有救濟途徑的。此時協商已經不管用了，那麼我們就需要考慮維權的相關事宜了。

一是對於徵收方下發的分户評估報告提出複核申請，要求提高補償;在複核沒能改變補償的情況下，還可以申請專家委員會鑑定。

二是在徵收方公開發布房屋徵收決定後，就補償不合理的問題申請行政複議或者提起行政訴訟來提高補償。但最晚不得超過徵收補償決定下發6個月，否則會超過法定的起訴期限，導致無法維權。