房屋徵收遭遇面積剪刀差，這個字還籤不籤，該咋辦?

房價高了，房屋面積就顯得特別“金貴”。而城市房屋拆遷時，面積差，會直接帶來驚人的補償差。多一個平方可能就會多出來兩三萬補償款，反之少算十來個平方，補償款就會少領二、三十萬。拆遷過程中，經常會出現房證面積、評估測量面積、房屋實際面積不一樣的情況。此時，該以哪個面積作為拆遷補償面積?面積算錯，又該如何維護自己的合法權益?

下面愛土拆遷律師團為大傢俱體分析，讓您在徵地拆遷中，房屋補償面積不吃虧。

第一種情況，當評估機構測量的面積小於房產證上登記的面積

這是咱們拆遷户最為擔心的一種情況，似乎“徵收方要坑我們的補償款了”。其實不然，我們可以採取辦法補救。

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十九條的規定，被徵收人對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產評估機構應當向其做出解釋和説明。

所以當我們發現評估機構測量的房屋面積小於房產證上登記的房屋面積時，我們可以要求評估機構做出解釋和説明。

如果評估機構未作出合理的説明，根據《評估辦法》第二十條的規定，被徵收人對評估結果有異議的，可以在收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估。

我們要注意在申請複核評估的時候，應當以書面的形式提交複核申請，並儘可能的指出其評估報告存在的問題，要求評估機構給出合理的解釋。

根據《評估辦法》二十一條的規定，評估機構應當在10日內對評估報告進行復核，評估機構如果改變原評估結果的，應當出具新的評估報告;評估結果沒有改變的應當書面告知申請人。

所以我們收到的應當是書面的告知，而不是一句簡單的解釋，這一點往往會被我們的被拆遷人忽略。

如果我們對評估報告還是不滿意，《評估辦法》二十二條還明確了被徵收人對複核結果不滿意可以在10日內向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定的權利。這都是我們的救濟方法。

所以，在遇到評估機構測量的房屋面積小於房產證上的面積時，我們不用慌，法律賦予了我們一個複核鑑定的權利，在法定的期限內及時的行使我們的權利，保護我們的合法權益，要知道在北上廣深這樣的地方，可能一平方就是好幾萬，可千萬別忽視這部分面積。

第二種情況，房屋實際的面積大於房產證上的面積

很多人為了住的寬敞一點或者因為家庭人員的增多，會在房屋原有面積或者相關部門許可建房面積的基礎上加蓋擴建。對於這部分多出來的面積，在房屋拆遷中徵收方有時候不認可，被徵收人該如何應對?

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十四條規定：市、縣級人民政府做出房屋徵收決定之前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法面積和未超過批准期限的臨時建築的，應當予以補償;對認定為違法建築和超過批准時限的臨時建築的，不予補償。

從這裏我們可以知道，對於加蓋擴建部分並不是拆遷方一句違建就可以拆掉的，徵收部門應當組織有關部門對多出來的面積進行調查認定，這部分也可能會獲得補償。

所以我們的被拆遷人在拆遷之前多瞭解一點和拆遷有關的法律法規，説不定就能比相同情況的人多拿一些補償。

關於城市房屋違建，1990年實施的《中華人民共和國城市規劃法》規定了在城市規劃區內實施建設活動需要取得建設規劃許可。2008年實施的《中華人民共和國城鄉規劃法》再次強調了在城市、鎮規劃區內進行建築物、構築物建設活動，應當向政府有關部門申請建設規劃許可證。這是城市房屋違建認定的主要依據。

根據法不溯及既往的原則，我們可以反推，90年代以前的城市房屋，如果沒有證件，那麼是不能簡單認定為違建的。在拆遷過程中再次以違建的名義拒絕補償或者不給補償，這顯然是不合理的。

當我們被拆遷方告知是違建的時候，先要要求對方拿出調查報告來，自己在結合建築的時間、歷史原因、風俗習慣等綜合確定，我們要明白，當房屋的實際面積大於房產證上的面積，超出部分的面積不一定就是違法建築，拆遷方對超出的面積不補償，我們可以拒絕在補償安置協議上簽字。

第三種情況，自己測量的面積和評估機構測量的面積不一樣

這也是經常會出現的情況，評估機構測出來的面積少，被徵收人自己測出來的面積多。雙方各執一詞，導致拆遷評估無法進行下去。此時，我們該怎麼來合理解決這個爭議呢?

前面已經提到了當我們對評估機構做出的評估報告有異議的時候，可以通過複核鑑定的方式要求評估機構給出合理的解釋。對於確實評估有誤的情況，我們可以通過這樣的方法來解決。

此外，如果是因為我們的測量方式和國家規定的測量方式不一樣，導致面積有差異，那麼我們有必要去閲讀一下國家頒發的《建築面積計算規則》，用科學統一的方法去測量我們的房屋面積。比如:

1、房屋建築面積計算按房屋外牆(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽台、挑廊、地下室、室外樓梯，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.2米以上的永久性建築。

2、原始設計斜面結構屋頂下加以利用的空間，高度在2.2米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

我們被徵收人在自己測量的過程中，往往會按照自己的方式方法去測量一下自己的房屋。但是我們自己測量也要按照國家規定的標準去做，不能一意孤行的認為自己的房屋應該有多大，避免在測量過程中和評估人員產生分歧，造成不必要的誤會，以至於造成整個拆遷工作的不和諧。

當然，在遇到上面的問題，自己的確不太明白又覺得不合理的地方，最好是找個專業的人士諮詢。