無證、缺證房屋真的也能獲取同等補償嗎?
無證房不等於違法建築,這個理念經過多年的普法宣傳已經深入人心,為廣大被徵收人所普遍瞭解了。
那麼有的被徵收人就會據此提出,既然自己的無證房並非違法建築,那麼面臨徵收拆遷時就應當與有證的房屋一樣獲取同等的補償。
問題在於,這一理想真的能夠在實踐中得以實現麼?無證、缺證的房屋真的也能獲取同等的徵收補償嗎?本文,在明律師為大家解析這個問題……
對此,在明律師指出,房屋無非分為兩種:城市的和農村的,更嚴謹的説法是國有土地上的和集體土地上的。
據此,徵收所涉的法律問題均可以分開來看。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第24條規定,市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前,應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。
對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築,應當給予補償;對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的,不予補償。
據此可知,對於未經登記、發證的建築(登記是發證的前提,故未經登記實際上就是無證)能否獲得同等補償的問題,是分為兩種截然不同的情形的——如果被認定為合法建築,包括因歷史遺留原因所致的無證、缺證,那麼是可以獲取同等補償的;如果被認定為違法建築,對不起,不予補償,或在實踐中出於“人道主義考慮”僅給予極少的補償。
因此,簡單地認為“無證房也能獲取同等補償”,是不符合事實的極具誤導性的説法。
通俗地講,無證是一種現象,其背後的本質完全有可能是房屋就是違建,那麼違建依法必然不補。
再來看農村的情況,這個會更加複雜,而且嚴格來説對“被徵收人”會更加不利。
《國土資源部、財政部、農業部關於加快推進農村集體土地確權登記發證工作的通知》規定,在徵地拆遷時,要依據農村集體土地所有證和農村集體土地使用證進行補償。
據此,無證在農村是一種不正常狀態,而政府發證的職責按政策規定應於2012年底前完成,否則原則上徵地項目都不能報批。
倘若被徵收人的房屋至今處於無證狀態,現實的麻煩將會是非常巨大的。
我們以北京市的規定為例來幫助大家理解這個問題。
《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第19條規定,本辦法施行前宅基地上已建成的房屋,未取得房屋所有權證和規劃行政主管部門批准建房文件,但確由被拆遷人長期自住的,應當給予適當補償。
屬於徵地拆遷房屋的,補償標準由鄉(民族鄉)、鎮人民政府根據當地實際情況確定,報區、縣人民政府批准後執行……本辦法施行後宅基地上新建、改建、擴建的房屋,未取得房屋所有權證或者規劃行政主管部門批准建房文件的,拆遷房屋時不予認定。
在明律師指出,按這個規定,認定是否補償與認定是否違建是兩回事兒。
只要房屋沒證,就極有可能被來個不予認定,最好的情況也就是適當補償,而絕不會有“同等補償”這樣的好事兒。
實踐中,很多地方政府都制定了類似的規定,劃定時間點一刀切,靠航拍圖來認定補償範圍——航拍圖中沒有,後來“長”出來的部分,一律不予認定,或一律只給予極少的補償。
而所有這一切的癥結,就在於被徵收人的房屋、建築確實沒有證。
在明律師最後想提示廣大被徵收人的是,無證、缺證房屋在面臨拆遷時無疑是要吃虧的,幾乎很難獲取與有證房屋同等數額的補償,這是客觀的事實,我們只能正視。
導致這一情形大量存在的原因是複雜的,政府方面也是有一定責任的。
但無論如何,被徵收人若對補償數額不滿,及時啟動法律程序進行維權、博弈都是有益的,若操作得當就有可能提升補償結果。
這是博弈後的結果,而絕非“無證房也能獲取同等補償”這一結論的反映。
對於被徵收人而言,若能在徵收啟動前的土地確權登記中解決自己房屋的權利證書問題,才是對自身徵收補償權益的最有效保護。
證這個東西,有,永遠比沒有強!
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