公房拆遷這幾種情形，補償安置大不一樣，你是哪一種?

隨着城市建設進程的加快，很多公房面臨拆遷。一紙徵收公告，就打破了老百姓平靜的生活。當承租人變更、公房產權不明等問題和拆遷纏繞在一起，糾紛就隨之而來。

公房拆遷補償怎麼計算，補償款如何分配?公房拆遷有哪幾種情形，各地政策是如何規定的?看完本文您就知道了。

什麼是公房?公房具體分類有哪些?

公房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅和其他營業性用房。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。

公產房與私產房的最大區別在於產權，公產房產權人是國家或單位，只有在進行房改後，產權出售給職工個人之後，房屋可以由職工自己意願上市交易。

按照產權人的不同又分為三種：

第一種是直管公有住房。指由政府接管，國家出租、收購、新建、擴建的住房，大多數由政府房地產管理部門直接管理出租、修繕，少部分免租給單位使用的住房。

第二種是單位自管產。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房，常見的就是各地區行政部門或事業單位的集資家屬院。

第三種公產房是行政事業單位作為產權人，分配或出租給單位員工居住使用的房屋。單位職工只享有使用權，產權由單位絕對享有。

通常能上市交易的是前兩種。

這其中又需要注意公共租賃住房，它是直管公房的一種，指由國家提供政策支持、社會各種主體通過新建或者其他方式籌集房源、專門面向中低收入羣體出租居住的保障性住房。

公共租賃房屋產權歸國家或單位所有，承租人享有房屋使用權，公租房不能隨意買賣，但是承租權可以進行轉讓，在符合一定條件下，承租權還可以繼承。

公產房拆遷這幾種情形，補償安置大不一樣，需要注意區分!

公產房拆遷的補償安置對象，首先要確定房屋產權人。

原始公產房的產權歸國有或者單位所有，但1994年國務院提出並實行了城鎮住房制度方面的改革，這一改革致使公產房產權出現這幾種情況：一是公家依然獨立享有、二是個人獨立享有、三是單位與個人按比例享有。

根據公房產權的幾種情況，補償安置也有區別：

第一種，補償對象為單位或國家部門，補償協議與單位簽訂，職工住户可以依據補償安置方案獲得一定搬遷費、過渡費，對房屋實際裝修的補償也可以獲得。

第二種，職工個人作為被補償和安置的對象，依法獲得貨幣補償或產權調換補償，另外還能獲得的搬遷費、過渡費、裝修補償以及搬遷獎勵。

第三種，依照產權份額，單位與個人可以協商確定補償方式，選擇貨幣或者產權調換，依比例分配。通常會以職工個人安置為主，保障其拆遷安置的合法權益。

這裏需注意：雖然房屋拆遷補償和安置通常針對產權人，但是保障性公租房是個例外。公租房拆遷，產權人與承租人都是被補償和安置的對象，也就是承租人即使不享有房屋的產權，遇到拆遷也依法享有補償與安置。

2019年公租房拆遷補償安置，各地政策規定如下

對於公租房拆遷補償到底如何分配，這是一個頗具爭議的話題。而一些地方規定房屋補償只針對產權人，而另一些地方則規定承租人也依法享有補償。

需要提醒大家，依法申請租賃的公房、經濟適用房的，承租人雖然不享有房屋的產權，但是拆遷承租人依然能作為被補償和安置的對象。

各地政策規定不一，我們來具體瞭解下：

北京市

《北京市昌平區人民政府關於印發《昌平區國有土地上房屋徵收與補償實施意見(試行)》的通知》

四、被徵收人的安置

(三)安置面積2.被徵收人合法使(租)用的房屋為直管公房或者自管公房，安置原則為使(租)用人願意按照房改政策購買所承租直管(自管)公房的，購房後由使(租)用人作為被徵收人與區房屋徵收部門簽訂補償協議。使(租)用人在房屋徵收決定公告發布之日起20日內未能按照房改政策購買所承租直管(自管)公房，且與房屋所有權人未協商一致的，區房屋徵收部門對房屋所有權人按照重置成新價款進行補償，對使(租)用人按照徵收補償方案確定的房屋價值補償總額扣除房屋重置成新價款後的部分進行補償，由區房屋徵收部門分別與房屋所有權人和使(租)用人簽訂補償協議;使(租)用人也可按照徵收補償方案選擇房屋安置，取得的補償款與房屋安置的購房款之間的差額由使(租)用人承擔。在徵收補償方案確定的簽約期限內，使(租)用人未達成協議的，區房屋徵收部門報請區政府作出補償決定。

上海市

《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》第二十三條：被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。

房地產價格評估機構由被徵收人、公有房屋承租人協商選定;協商不成的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人、公有房屋承租人按照少數服從多數的原則投票決定，也可以由房屋徵收部門或者被徵收人、公有房屋承租人採取搖號、抽籤等隨機方式確定。房屋徵收部門應當將確定的房地產價格評估機構予以公告。

房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。

第二十九條：徵收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋，被徵收人選擇貨幣補償的，租賃關係終止，對被徵收人的補償金額計算公式為：評估價格×20%;對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：評估價格×80%+價格補貼，被徵收房屋屬於舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按照本細則規定增加套型面積補貼。

徵收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋，被徵收人選擇房屋產權調換的，由被徵收人負責安置公有房屋承租人，租賃關係繼續保持。對被徵收人的補償金額計算公式為：評估價格+價格補貼，被徵收房屋屬於舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按照本細則規定增加套型面積補貼。

成都市

成都市人民政府關於貫徹《四川省國有土地上房屋徵收與補償條例》的通知：(七)關於存在租賃關係的房屋補償。徵收的房屋存在租賃關係的，房屋徵收部門與被徵收人簽訂補償協議，被徵收人負責與房屋承租人解除房屋租賃關係。

對直管公有住宅實施徵收的，承租人經房屋產權人同意後可按相關規定購買原承租房，由房屋徵收部門對購房人給予補償;房屋產權人不同意出售承租房的，實行產權調換。

對直管公有非住宅實施徵收的，原則上實行產權調換，確無條件實行產權調換的，實行貨幣補償。對由政府部門分配承租的直管公有非住宅，貨幣補償費總額由產權人和承租人按5∶5的比例分配，終止租賃關係;對政府部門採取招租、議租、競租等方式，按《房屋租賃合同》管理的直管公有非住宅，依照合同約定辦理。

重慶市

重慶市梁平區人民政府辦公室關於印發《重慶市梁平區棚户區改造直管公房補償安置辦法(暫行)》的通知：四、房管所對承租人的補償內容

(一)貨幣補償安置。住宅承租人實行貨幣補償安置的，按照被徵收房屋貨幣補償金額的30%給予房屋承租人棄租補償，解除房屋租賃關係，5年內不再申請廉租住房及公共租賃住房保障;非住宅承租人補償按照被徵收房屋貨幣補償金額的15%給予房屋承租人棄租補償，同時解除房屋租賃關係。

對符合廉租房、公租房居住條件的可納入優先安置，但不得享有貨幣安置補償，保留租賃關係不變，重新簽訂租賃協議，按照住房保障有關規定重新確定租金。

長沙市

關於重新公佈《長沙市國有土地上徵收直管公房和單位自管房對承租人補償安置的暫行規定》的通知：第七條直管公房按其房地產的評估價格結合裝飾裝修及附屬設施、搬遷補償等計算補償，由房屋徵收部門將徵收房屋補償及其他補償費用支付給產權單位。產權單位負責對合法承租人進行補償安置，費用在所獲補償安置款中列支。

第八條 產權單位對直管公房住宅承租人的補償安置方式為異地房屋安置和解除房屋租賃關係貨幣補償安置兩種。

第九條 產權單位對直管公房非住宅承租人的補償安置一律為解除房屋租賃關係貨幣補償安置。

蘇州市

關於印發《蘇州市城區徵收直管公房有關補償的規定》的通知：

三、直管公房所有權人與承租人解除租賃關係的，實行貨幣補償

(一)徵收直管公有居住房屋的補償

1.以標準租金租賃的，房屋評估值的80%給房屋承租人。房屋是普通住宅的，房屋評估值的20%給直管公房所有權人;房屋是控保建築或文保建築的，按房屋評估值的30%給直管公房所有權人。房屋承租人可按照《蘇州市城區定銷商品房建設銷售管理辦法》的規定，購買政府提供的定銷商品房。

2.以協議租金租賃的，租賃協議終止，房屋評估值全額給直管公房所有權人。

3.徵收居住房屋改變房屋用途的直管公房，房屋評估值的30%給直管公房所有權人、70%給承租人。

4.房屋裝修評估值給裝修出資人。

5.居住房屋的非承租部分(如門房間、走道、備弄等)，其評估值全額結算給直管公房所有權人。

除了上述一些省市對公租房拆遷產權人與承租人的補償和安置做了具體規定，其他地區也相繼出台相關法律法規。

但是，實踐中很多公租房承租人依然面臨很不合理和不公平的補償與安置。很多承租人拆遷後就沒有居住的地方，補償也無法滿足居住條件，這跟公租房保障性質的初衷相違背。

面對不合理不合法的補償與安置，承租人要運用法律維護自身合法權益，國家是向前發展的，公民基本生活保障應當是最為重要的。因此，面對不合理不合法的補償，廣大被拆遷人應當勇敢説：不。