宅基地上房屋遇拆遷，除了房屋重置成新補償你還能拿到這筆錢！

【法律分析：兩個公式算宅基地徵收補償】

現在農村宅基地上房屋的徵收補償政策實行雙向補償，即農民既可以獲得房屋的補償，也可以獲得宅基地的補償，二者並存，同時補償，並非相互排斥。

很多人存在一種誤區，認為宅基地上面建設的房屋屬於個人私有財產，受國家《民法典》保護，徵收宅基地時對房屋進行補償便是應有之意。

但對於宅基地的補償，很多人持否定態度，認為農村宅基地產權歸村集體所有，由村集體分配給村民無償使用，故宅基地的產權屬於村集體。

因此，這部分補償應歸村集體所有，不可以給宅基地使用權人。

實際上，儘管宅基地歸農村集體經濟組織所有，但農民擁有宅基地的土地使用權，故在房屋徵拆時，農民依然可以獲得宅基地的區位補償費。

首先我們需要了解區位補償價的概念，它是指被拆遷範圍內房屋每平方米平均土地使用權價值。

宅基地區位補償價的確定，按照市國土房管局《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》第六項第二十五條“鄉鎮行政區域內兼有國有土地和集體土地，或者與國有土地相鄰的，區縣人民政府可以批准該鄉鎮統一參照國有土地房屋拆遷補償相關規定，確定宅基地區位補償價格或擬訂拆遷實施方案。”同時，根據《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》的規定，宅基地區位補償價的計算公式是：宅基地區位補償價=(當地普通住宅指導價-房屋重置成新均價)×户均安置面積÷户均宅基地面積。

故農村宅基地遇徵收時，被徵地農民既可以獲得房屋的補償，也可以獲得宅基地的補償，二者不可混淆在一起，更不能因為房屋得到補償就認為宅基地已經補償了。

總結為一句話即：宅基地區位補償價與被拆遷房屋重置成新價之和才共同構成農民所應獲得的房屋拆遷補償價。

計算公式為：農村房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價

要督促認真落實補償安置政策規定，做到先安置後拆遷，住房安置要充分考慮農民的生活習慣和生產需要，妥善解決好被徵地拆遷農民的居住問題;房屋拆遷要按照建築重置成本補償，宅基地徵收按當地規定的徵地標準補償，被徵地拆遷農户所得拆遷補償以及政府補貼，能夠保障其選購合理居住水平的房屋……顯然，按照前述文件的要求，實踐中一些地方出現的拆除農民宅基地上房屋後補償明顯偏低，致使其難以購買適合居住的安置房屋甚至降低其生活水平的情形是存在嚴重問題的。

【劃入城市規劃區，就能按國有土地上房屋標準補償了嗎?】

答案至少應是存疑。

根據《最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第12條第2款之規定，徵收農村集體土地時未就被徵收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。

實踐中，將這一條款簡單地理解為“劃入城市規劃區的農村房屋應按城市房屋的標準補償”無疑是不符合其條文的原意的。

從該條款的字面意思和所表達的內容來看，“補償安置時”涉案房屋所處的土地事實上已被徵收為國有，故此土地權利人才已經取得了土地補償費。

在這種情況下，對其上的房屋參照國有土地上房屋徵收補償標準計算補償無疑是符合590號令等規定的精神的。

根據《土地管理法》修正案草案及其徵求意見稿的規定，對農村宅基地上房屋的補償應與土地補償費、安置補助費、地上附着物和青苗的補償費並列成為依法徵地所必須給予的徵收補償。

也就是説，前述《規定》第12條第2款的情形並不具有普遍性。

要主張對涉案宅基地上房屋參照590號令規定的標準補償，是需要額外做很多功課的，絕不能認為凡是城市規劃區範圍內的農村宅基地上房屋就都應當按照國有土地上房屋徵收的標準補償。

在明律師最後想提示廣大被徵地農民的是，實踐中農村宅基地遇徵收過程中，宅基地區位補償費用的分量不可小覷，是宅基地補償款的重頭戲。

宅基地上所建房屋的重置成新價卻並沒有想象中的多，僅僅是磚頭瓦塊的數額，反而是宅基地區位補償費用的數額遠超於此。

本案中劉大媽由於不懂法律政策，被拆遷方以一筆糊塗賬矇混過關，大意失荊州。

幸好劉大媽及時發現，亡羊補牢，猶未晚也，在聶榮律師團隊陳麗芳律師的指導下一步步重奪城池。

而宅基地上房屋拆遷補償所存在的種種爭議與認識差異，仍有待《土地管理法》修改的靴子落地。

現階段，若被徵地農民認為自己房屋的補償標準過低，尤其是低到居住條件減損的程度時，一定要及時諮詢專業徵收維權律師，通過對補償安置方案提起程序等法律途徑維護自己的合法權益。