抵押擔保債權也並非萬無一失對嗎？

一、抵押物租賃在先，抵押在後，抵押權不能對抗租賃權

依據《物權法》第一百九十條，訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。

二、已為債權設定抵押的財產但被其他債權人申請法院先行查封，抵押權實現非常困難

在抵押人對外負債較多的情況下，抵押物被其他債權人申請法院多輪查封的情況也較常見。實踐表明，雖然抵押物被先行查封對抵押權人的優先受償權不會造成實質不利影響，但會使抵押權人喪失對抵押物的優先處置權，增加抵押物的處置時間及成本，最終影響到抵押權的順利實現。

1.抵押物可以被其他法院查封，實體權利不受影響

最高人民法院《關於人民法院執行工作若干問題的規定》(以下簡稱《執行規定》)第40條規定：“人民法院對被執行人所有的其他人享有抵押權、質押權或留置權的財產，可以採取查封、扣押措施。財產拍賣、變賣後所得價款，應當在抵押權人、質押權人或留置權人優先受償後，其餘額部分用於清償申請執行人的債權”。

2.其他債權人申請查封抵押物的法院與抵押權人訴請執行的法院不一致的，由先查封的法院主持而非抵押權人訴請執行的法院(執行中住所地或財產所在地法院均可管轄)。在首先採取查封等措施的法院對相應的債權糾紛未經審理、判決並進入執行程序的，抵押權人的抵押權難以實現，而此進程抵押權人無法控制。

《執行規定》第90條規定：被執行人為公民或其他組織，其全部或主要財產已被一個人民法院因執行確定金錢給付的生效法律文書而查封、扣押或凍結，無其他財產可供執行或其他財產不足清償全部債務的，在被執行的財產被執行完畢前，對該被執行人已經取得金錢債權執行依據的其他債權人可以申請對被執行人的財產參與分配。第91條規定：對參與被執行人財產的具體分配，應當由首先查封、扣押或凍結的法院主持進行。

3.抵押物的評估價值與最終變現價值往往存在一定差距，當查封財產的市場價值本身不能滿足本案債權的清償要求，先行查封法院基於本位主義的考慮，對查封財產不予處理。

當抵押物的變更價值僅能滿足或部分滿足抵押權人的優先受償權的情況下，先行採取查封措施的債權人預計變現後已無剩餘或所剩無幾，往往會向抵押權人提出給予其適當清償份額作為處置抵押物的條件，否則就怠於處分，採用“拖”字戰術，由於輪候查封能否及何時生效、到期抵押權等優先受償權何時實現，均取決於查封法院何時行使其處置權，查封財產遲遲不處理必然會危害到輪候查封債權人、抵押權人的利益，抵押權人為使自己的利益更快實現，不得不向債務人的其他債權人妥協，從清償份額中拿出一部分分給他人，使抵押權人的優先受償權難以及時充分的實現。

4.抵押物被先行查封后，排除抵押權人與抵押人協議方式處置抵押物的方式

根據《物權法》第195條的規定，抵押權人實現抵押權的方式有兩種，即與抵押人協議處置(折價或拍賣、變賣)或通過申請法院處置(拍賣或變賣)。物權法更尊重當事人之間的意思自治，在抵押人配合的情況下，通過協議處置比通過法院處置的效率要高，而且處置成本相對較低。如果抵押物被其他債權人申請法院查封后，依據查封的法律效力，抵押權人通過與抵押人協議處置抵押物的行為無效，只能通過法院處置途徑才能實現抵押權。

5.抵押人為逃避債務履行，鑽法律的空子，與其有關聯的企業虛構債務，惡意訴訟，申請當地法院首先對企業的核心財產(包括抵押財產)進行查封，抵押人的關聯企業申請對抵押人的財產查封后，或者怠於及時行使債權或人為將債權訴訟過程複雜化，或者通過關聯企業與抵押人和解的方式達成還款期限很長(如5-10年)的還款協議，約定在還款協議未履行完畢前不解除對財產的查封，以此來對抗抵押權人行使抵押權，使抵押權人的優先受償權無法有效實現。

綜合以上各種原因，抵押擔保債權也並非萬無一失。如果債務人的抵押物有租賃在前，而後才實行抵押的話，在法律中該抵押物的抵押權不能對抗租賃權的。如果貸款人其抵押的財產實行有多個抵押，如果該抵押物被先債權人申請了法院進行查封，後設立的抵押權就會實現起來非常困難。